Петербургский редевелопмент выходит за пределы центра — очередь за Черной речкой! Пару лет назад здесь уже перенесли на 52 метра и отреставрировали корпус Императорского воспитательного дома. Теперь та же компания — City Solutions, лауреат премии «Петербург будущего — 2026», — взялась за соседнюю дачу Головина. Девелопер получил 200-летний памятник деревянного зодчества (здесь отдыхала императорская семья!) в аренду по ставке 1 рубль 20 копеек за квадратный метр в год, взяв на себя обязательства по его сохранению. Впереди — дорогостоящее и долгосрочное восстановление. Собака.ru выяснила, как идут работы, что обнаружили под поздними обшивками и чем сложна и даже рискованна реставрация таких зданий. А еще — откроют ли дачу Головина для горожан и как преобразится старинный сад!
Кто восстанавливает дачу Головина
Деревянный памятник федерального значения, построенный в первой четверти XIX века, достался компании City Solutions по программе «Рубль за метр». По итогам аукциона девелопер получил право арендовать дачу Головина на 49 лет за 1 рубль 20 копеек за квадратный метр в год. Главное условие — провести реставрацию здания и обеспечить его дальнейшее сохранение в установленный срок.
Василий Тимофеев
генеральный директор City Solutions
Программа [«Рубль за метр»] привлекает внимание к памятникам, которые годами могут оставаться без полноценного использования и постепенно разрушаться. Длинный горизонт аренды дает возможность вкладывать значительные средства в реставрацию, понимая, что после ее завершения объект сможет работать.
Однако символическая ставка — только одна сторона экономики проекта. Реальный объем инвестиций становится понятен только после глубоких исследований. Кроме того, подобные программы эффективны только тогда, когда помимо льготной платы существуют доступные инструменты долгосрочного финансирования реставрации.
В реальности за невысокой арендной платой стоят многомиллионные вложения. В 2024 году предварительную стоимость работ оценивали примерно в 80 млн рублей, но после обследования их масштаб уточнили. В 2026-м компания City Solutions привлекла льготный кредит ВТБ на 308,5 млн рублей по государственной программе восстановления объектов культурного наследия ДОМ.РФ и Министерства культуры РФ. Кредитная линия действует до 2030 года.
В портфолио девелопера уже есть сложные проекты, связанные с исторической архитектурой. Несколько лет назад он перенес на 52 метра и отреставрировал соседний корпус Императорского воспитательного дома, за что стал лауреатом премии «Петербург будущего — 2026», которую ежегодно вручает Собака.ru. Сейчас также разрабатывает проект гостиницы «Аврора» на Петроградской набережной, предусматривающий восстановление старинного здания с мезонином.
Однако дача Головина — особый случай. В отличие от кирпичных или каменных построек, состояние сруба и других конструкций деревянного памятника сложно оценить до подробной экспертизы. Уточненные повреждения могут оказаться гораздо серьезнее первоначальных предположений, а объем работ и их стоимость — существенно увеличиться. Особенно если все перечисленное входит в предмет охраны.
Александр Ивакин
предприниматель, сооснователь компаний «ДАЛЬ» и «Дом Вдали»
Деревянные памятники обычно требуют больше вложений и компетенций, потому что их состояние чаще хуже. Для девелопера это первостепенная задача — оценить техническое состояние конструкций и разработать проект. Основные параметры, которые позволяют таким объектам оценить рентабельность капитала инвестора, — это площадь здания и участка, расположение на карте города, а также качество проекта приспособления, чтобы был баланс между ТЭПами проекта и сохранением наследия. Но иногда такие объекты сами по себе не берут на себя задачу окупиться, а выступают дополнительным источником капитализации территории или девелоперского проекта, в котором оценить финансовый результат проще.
Чем известна дача Головина
Это здание считается одним из редких примеров деревянной архитектуры в стиле классицизма, сохранившихся до наших дней. Двухэтажный особняк на берегу Черной речки возвели в 1823–1824 годах по проекту Людвига Шарлеманя — мастера петербургского ампира. Среди его работ — Чайный домик в Летнем саду и Александринский сиротский дом (позднее — Императорский Александровский лицей).
Уже в первые годы существования дом принимал представителей императорской семьи. Летом 1825 года в нем жила великая княгиня Мария Павловна (дочь Павла I) с семьей, а в 1827-м его предоставили вдовствующей императрице Марии Федоровне (второй супруге Павла I). Позднее участок перешел в ведение Опекунского совета Воспитательного дома.
История этого места значительно старше существующей дачи. Первые упоминания об усадьбе относятся к 1710 году. Ее история связана со старинным родом, среди представителей которого — первый российский генерал-фельдмаршал Федор Головин, сподвижник Петра I. Позже владение принадлежало Анастасии Головиной, а в 1802 году ее сын Николай продал его государству.
После революции бывшая резиденция сменила несколько функций: здесь размещались детский дом, больница, затем административные учреждения. В помещениях неоднократно меняли планировку под нужды новых пользователей, скрывая исторические конструкции за поздней отделкой. С 2014 года здание фактически пустовало.
Как реставрируют дачу Головина
Несмотря на многочисленные перестройки, здание сохранило часть подлинных конструкций XIX века. Обследования показали, что под поздними обшивками уцелели исторические стены и потолки, а также отдельные элементы лестниц и фасадов. Их планируют раскрыть и отреставрировать, максимально сохранив первоначальный материал.
Со срубом дела обстоят гораздо хуже. Экспертиза выявила серьезные биологические повреждения древесины, особенно нижних венцов и узлов. При этом их состояние неоднородно: одни участки сохранились лучше других, поэтому для каждого потребуется свой сценарий работы.
Василий Тимофеев
генеральный директор City Solutions
В кирпичном здании многие дефекты можно достаточно точно локализовать, но с деревянным памятником состояние одного венца или узла может значительно отличаться от соседнего. Экспертиза выявила поражение многих элементов. И здесь важно сохранить максимально возможный объем первоначального материала. Где возможно, применяется реставрация и протезирование, и только объективно непригодные части заменяются.
При восстановлении сложных деталей планируют использовать современные технологии лазерного сканирования и высокоточной обработки древесины на станках с ЧПУ. Они позволят точно фиксировать геометрию сохранившегося элемента или исторического аналога и воспроизводить их с необходимой точностью. Это только инструмент: решение о том, что реставрировать или воссоздавать, примут исходя из требований научной документации.
Помимо ремонта сруба специалисты вернут симметрию оконным проемам, воспроизведут входные крыльца, а также отдельные части лестниц, балюстрад и декора. Последним займется «Первая мебельная фабрика» (ее директор Александр Шестаков — лауреат премии «ТОП50. Самые знаменитые люди Петербурга-2026»). Среди реализованных предприятием проектов — 14-метровые ворота для Эрмитажа, меблировка Новой сцены Мариинского театра и Константиновского дворца.
При этом реставраторы не собираются приводить облик здания к какому-то одному периоду, уничтожая следы последующих эпох. Главный приоритет — сохранение подлинных конструкций, в том числе двухсотлетних, и восстановление дачи без превращения ее в новодел. Вместе с ней, ориентируясь на дореволюционные чертежи, воссоздадут сад на прилегающей территории общей площадью около 7,1 тыс. кв. м. Особое внимание уделят старым дубам.
Василий Тимофеев
генеральный директор City Solutions
Речь уже не о судьбе одного здания, а о комплексной работе с этой частью Черной речки, где историческая архитектура долгое время была почти растворена в современной городской среде без необходимого ухода. В проекте для нас особенно важна возможность вернуть месту исторический облик: снова собрать рядом архитектуру, сад, масштаб и линию застройки, которые когда-то определяли эту часть Черной речки. Это редкий и очень ценный опыт, когда нужно работать не с отдельными объектами, а с историческим ландшафтом, возвращая его в современную жизнь города.
Что разместят в даче Головина
Завершить реставрацию планируют в 2028 году. К этому времени двухэтажный особняк должен не только вернуть прежний облик, но и получить новую функцию, которая позволит регулярно использовать здание и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Эксперты рынка недвижимости отмечают, что приспособление деревянных памятников под современные нужды сопряжено с серьезными рисками. Помимо финансовых и других неопределенностей, о которых упоминал сам девелопер, важно учитывать расположение и площадь объекта, перспективы его использования и потребности окружающего района.
Наталия Киреева
заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF GROUP
Памятники деревянного зодчества — сложные объекты для редевелопмента, так как сохранность и объем инвестиций трудно оценить до глубокого исследования. Кроме того, длительные согласования затягивают сроки реставрации. Как правило, это достаточно рискованный и малорентабельный актив. С учетом месторасположения и небольшой площади конкретно это здание можно приспособить под размещение офиса, ресторана или культурного центра.
Александр Ивакин
предприниматель, сооснователь компаний «ДАЛЬ» и «Дом Вдали»
Дача Головина расположена в жилом районе, рядом с новым девелоперским проектом, поэтому было бы логично опираться на тот потенциальный рынок, который создает спрос горожан в прилегающих многоквартирных домах. Так как здесь не стоит задача сделать уникальный премиум-жилой продукт, то функция ОКН скорее должна быть более открытой для горожан. Можно связать и дополнить территории благоустройством и сформировать коммерческое или социальное ядро квартала. В России есть ряд аналогичных решений в Нижнем Новгороде, Казани, Екатеринбурге, где застройщик сохранял исторический объект и включал его в структуру жилого комплекса. Например, дом Башкирова в Нижнем Новгороде или дом купца Сапожникова в Екатеринбурге.
Официальная концепция приспособления здания неоднократно менялась. Первоначально рассматривали открытие офиса, позднее — общественного пространства. Среди возможных вариантов также обсуждали ресторан. Однако окончательное решение пока не принято. Сейчас City Solutions ориентируется на общественную функцию. При этом режим работы и условия доступа посетителей определят ближе к завершению реставрации, когда станет понятна операционная модель проекта.
Василий Тимофеев
генеральный директор City Solutions
Реставрация такого объекта занимает несколько лет. Было бы неправильно считать концепцию раз и навсегда зафиксированной до того, как станут понятны состояние здания, экономика проекта и развитие всей окружающей территории. Поэтому сегодня я бы говорил именно об общественной функции. Для нас принципиально другое: после реставрации деревянный памятник не должен снова стать закрытым и невостребованным зданием: он должен стать жизнеспособным, что позволит содержать его в надлежащем состоянии.
Комментарии (0)