В начале февраля должны были провести очередные аукционы программы «Рубль за метр». Ни один из трех представленных объектов никто не взял под восстановление — торги не состоялись. Более чем за три года город смог передать всего девять аварийных исторических построек в аренду инвесторам. «Собака.ru» разобралась, почему у программы столь скромные результаты и может ли она спасти архитектурное наследие Петербурга (спойлер: кажется, пока есть сомнения).
О программе «Рубль за метр»
В Петербурге можно арендовать аварийный памятник архитектуры и восстановить его по льготным условиям по программе «Рубль за метр». Ее запустил КГИОП и комитет имущественных отношений (КИО) в 2019 году. Как все устроено? Власти выбирают разрушающиеся исторические объекты, а Фонд имущества Петербурга выставляет их на аукцион. Победитель заключает с городом договор аренды на 49 лет. Дальше у него есть два года на разработку и согласование проекта восстановления и еще пять — на проведение работ.
Пока идет ремонт, инвестор платит за аренду сумму, определенную в результате торгов. После него комитет по имуществу устанавливает для участника программы минимальную ставку аренды — один рубль за квадратный метр в год. Если инвестор закончит работы раньше, чем за семь лет, льготную стоимость установят раньше. При несоблюдении сроков по восстановлению памятника город может расторгнуть договор с инвестором.
Власти отмечают целый ряд плюсов программы: «арендатор заинтересован в скорейшем качественном выполнении ремонта объекта культурного наследия», «арендатор получит возможность уплачивать арендную плату — один рубль — в течение большего срока действия договора», «неиспользуемые аварийные объекты культурного наследия будут восстановлены и вовлечены в оборот, но останутся в собственности Петербурга». Впрочем, инвесторы и градозащитники отмечают у программы достаточное количество сложностей.
Два из девяти
На первый взгляд, перспектива получить архитектурный памятник на 49 лет в аренду практически даром выглядит сказочной возможностью (даже с учетом значительных затрат на ремонт объекта!). Однако за три года работы программы инвесторам передали всего 9 построек: здание библиотеки лесопильного производства Колобовых на Петроградской, Александровские ворота Охтинских пороховых заводов, оранжерею Собственной дачи в Петергофе, дачу Кочкина в Сестрорецке, загородный дом Змигродского в Сестрорецке, здание Конюшенного ведомства, дом Брюллова на Васильевском острове, лечебницу Бари, особняк Мессонье.
При этом для оранжереи «Собственной дачи» в Петергофе арендатора пришлось искать дважды. В ноябре 2019 года (вскоре после запуска программы «Рубль за метр») постройку арендовал частный предприниматель Максим Павлов. Однако уже через месяц он отказался восстанавливать памятник. Впрочем, в январе 2020 объект выиграла на аукционе АО «Московская инвестиционно-строительная компания».
Словосочетание «предприниматель Максим Павлов» возникало в новостях о программе «Рубль за метр» еще дважды. В декабре 2020 года (через год после того, как стало известно об отказе от петергофской оранжереи) Павлову сдали в аренду сначала дачу Кочкина, а затем и загородный дом Змигродского. Обе деревянные постройки расположены в Сестрорецке. Впрочем об одном ли Максиме Павлове идет речь — неизвестно.
К октябрю 2022 года проекты реставрации пяти объектов согласовывали или уже реализовывали: дома Кочкина и Змигродского, здание Конюшенного ведомства, дом Брюллова и оранжерея «Собственной дачи» в Петергофе. Еще два объекта к тому времени восстановили и перешли на льготную ставку аренды — библиотека Колобовых и Александровские ворота на Охте. Впрочем, реставрация последних привела к массе скандалов, вызвала недовольство инвестора, градозащитников и правоохранителей.
«Объекты без коммерческого смысла»
В декабре 2019 года владелец УК «Теорема» Игорь Водопьянов арендовал Александровские ворота на Охте. Сегодня он оценивает опыт участия в программе «Рубль за метр» как негативный: «Это была личная просьба [руководства города ко мне], я ее выполнил, теперь очень жалею», — сетует он в беседе с «Собака.ru». Это неудивительно, ведь вокруг проекта реставрации развернулась настоящая борьба. Градозащитники настаивали: во время реставрации воротам нанесли серьезный ущерб. КГИОП выписал арендатору крупный штраф, а правоохранительные органы даже возбудили уголовное дело по статье 243 УК РФ об уничтожении или повреждении объектов культурного наследия.
«Градозащитникам в Петербурге суть вопроса вообще не важна, им нужен сам процесс, — уверен Водопьянов, — Не важно, станет в итоге здание лучше или хуже, или останется таким же. Этот вопрос их не волнует». Однако главную проблему программы он видит не в возможных проблемах с градозащитниками: в нее включено слишком мало объектов, чтобы она стала эффективным инструментом спасения исторического центра.
«Для государства логичнее [интересные объекты] продавать, чем выставлять их за рубль. В программу "запихивают" те [памятники], которые не представляют коммерческой ценности и, скорее всего, их никто никогда не купит», — говорит Водопьянов. В подтверждение своих слов он указывает: арендованные Александровские ворота не приносят его компании никакой прибыли. «[Отбить инвестиции] абсолютно невозможно. Я не знаю: какой там сделать бизнес, чтобы он работал хотя бы в ноль».
«Часть объектов лучше было бы и вовсе отдать в собственность»
Мнение Водопьянова разделяют градозащитники. Активисты уверены: несмотря на название программы, проект восстановления памятника не может в нынешнем виде заинтересовать инвесторов. «Ремонт обычно требует несколько десятков миллионов вложений из-за тяжелого состояния объектов. При этом участник не получит постройку в собственность после окончания работ», — отмечает градозащитница Анна Капитонова в разговоре с «Собака.ru».
При этом даже при большом желании инвестора приступить к ремонту немедленно невозможно, напоминает градозащитник Дмитрий Литвинов. «Сначала нужно заказать проект в лицензированной для работы с памятниками организации, провести историко-культурную экспертизу проектной документации и согласовать ее в КГИОП. Все это время деньги за аренду объекта участник платит по фиксированной и достаточно большой ставке, закрепленной в результате аукциона. Гораздо выгоднее и проще купить здание на торгах в собственность», — считает он.
Активисты отмечают: значительная часть выставленных на торги объектов не имеет коммерческого потенциала даже после восстановления. «Мой любимый пример — Александровские ворота Охтинского порохового завода. Их невозможно использовать в коммерческих целях: рядом с ними нет других объектов, внутри памятника есть небольшие помещения, но ввести их в оборот нельзя. Зачем ворота выставили на аукцион — не совсем понятно», — подчеркивает Капитонова.
Эксперты единогласно говорят: в нынешнем виде программа не сможет спасти аварийные исторические здания в Петербурге. «Чтобы проект работал, необходимо продумать дополнительные льготы: снижать арендную ставку на 25%, если арендатор сделал техническое обследование объекта, и/ или разработал проект ремонта. Часть объектов лучше было бы и вовсе отдать в собственность», — заключает Капитонова.
«Из-за отсутствия заявок»
Комитет имущественных отношений сообщает: сегодня своих инвесторов ждут еще девять объектов. Первый аукцион в 2023 году должен был пройти 1 февраля. На нем хотели определить арендаторов трех зданий Фабричного поселка в Красном селе. Однако торги отменили. «К сожалению, аукционы, назначенные на 1 февраля, отменили из-за отсутствия заявок. Торги в отношении трех зданий Фабричного поселка в Красном Селе (дома 2, 5 и 7) будут объявлены повторно», — сообщили редакции «Собака.ru» в пресс-службе КИО. Следующий аукцион намечен на 15 марта. На него планируют выставить еще три объекта — один в Красном селе и два в Петергофе. Поданы ли на них заявки — неизвестно.
Несмотря на экономические сложности ковидного времени и санкции эпохи Украинского кризиса, в КИО и КГИОП утверждают: ни одного уже заключенного договора с арендаторами в 2020-2023 годах расторгнуто не было.
Может ли программа работать?
Пример других российских городов показывает: успех подобных инициатив возможен. В Томске программа действует с 2016 года. За первые пять лет ее работы восстановили пять объектов, еще по 14 историческим постройкам в 2021 году готовили проектную документацию. Осенью 2022 года объявили, что на торги представят еще 20 зданий.
В чем отличие сибирской программы от петербургской — у инвесторов больше льгот. С момента заключения договора в течение двух лет участник платит 0,1% от рыночной стоимости аренды земельного участка. После разработки проекта стоимость аренды здания снижают до 10% от суммы, установленной в результате торгов. При этом льготу по аренде земли продлевают еще на два года. Сдав объект, арендатор платит аренду за здание один рубль в год, а привилегии по аренде земли сохраняют.
Так предприниматель Евгений Калугин восстановил в Томске деревянный дом 1893 года постройки и теперь использует как офис для своей фирмы. На ремонт здания ушло 12,8 млн рублей. По словам участника программы, окупаемость проекта — около 6 лет, если сравнивать с арендой обычной коммерческой недвижимости той же площади, 251,1 метров квадратных, в том же районе города.
В Москве аналогичная программа заработала в 2012 году. За первые десять лет под нее попали 34 здания. К осени 2022 года восстановили уже 20, и в октябре власти города заявили о продлении программы.
Текст: Константин Крылов, Мария Агафонова.
Комментарии (0)