В середине декабря Петербургское Заксобрание приняло в третьем, окончательном чтении резонансные поправки в закон о комплексном развитии территорий, если коротко — КРТ. Фактически он регламентирует правила реновации городских хрущевок. Какие именно постройки подпадают под программу? Что делать, если жители не хотят сноса? Какое число из них должно высказаться против включения дома в программу? И как они могут проверить, что их адрес не оказался в ней без их ведома? На эти и другие вопросы Собака.ru отвечает юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Валерия Дозорова.
Что вообще такое это КРТ?
Валерия Дозорова: КРТ, или комплексное развитие территорий, — это такой механизм обновления городской застройки. Речь, как правило, идет о сносе аварийных и ветхих домов и строительстве нового жилья и инфраструктуры.
Согласно закону, все это необходимо для:
- сбалансированного и устойчивого развития городов;
- создания необходимых условий для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, благоустройства территорий;
- повышения эффективности использования территорий.
КРТ бывает разных видов, но нас интересует КРТ жилой застройки (жилой или нежилой застройки определяется не по результату КРТ, а по тому, что находится на территории в момент старта КРТ).
Само развитие территорий может финансироваться из разных источников: как за счет бюджета, так и инвестициями застройщиков.
Выселяемым собственникам предоставляется равноценная денежная компенсация либо новое жилье. Дополененный петербургский закон о КРТ предусмотрел, что оно должно находиться внутри того же или соседнего муниципального образования.
А когда был принят основной закон о КРТ и почему хрущевки до сих пор не расселяли? Документ с длинным бюрократическим названием «Закон Санкт-Петербурга № 444-59 "О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге"» был принят городским парламентом еще летом 2022 года. Изначально он вызывал много вопросов у горожан и экспертов.
Одной из самых чувствительных была тема переселения жителей хрущевок. Так, изначальная версия документа не предполагала обязательного расселения в том же районе собственников квартир в советских «панельках». Горожане подали коллективный иск с требованием отменить закон. В итоге действие документа было заморожено. Это решение неоднократно продлевалось, однако с начала 2026 года срок моратория на расселение хрущевок истекает.
Какие дома подпадают под КРТ?
Валерия Дозорова: Опять же, согласно закону, программа касается:
- многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
- многоквартирных домов, которые соответствуют критериям, установленным законом субъекта;
- дома блокированной застройки и индивидуальные постройки, которые признаны аварийными или которые соответствуют установленным критериям.
К критериям, например, могут относиться дата постройки, превышение физического износа дома или стоимости его ремонта, отсутствие инженерных систем. В Санкт-Петербурге за основу взяли критерий периода застройки 1957–1970 годов по типовым проектам (проще говоря, панельные хрущевки).
Это не значит, что все хрущевки указанной даты постройки подлежат сносу. Дом сначала должен попасть в проект решения о КРТ. Затем дают 90 дней с даты его опубликования для проведения жильцами общего собрания по вопросу включения в программу.
Раньше дом автоматически подпадал под программу, если собрание собственников не проводилось. По новому закону Санкт-Петербурга, если собрания не было, дом не включат в итоговое решение о КРТ.
Если я не хочу, чтобы мой дом снесли, что мне делать?
Валерия Дозорова: Проверяйте официальные публикации проектов решений о КРТ по вашему району. В проекте укажут границы КРТ и список домов.
Где могут появиться эти объявления? Пока сложно сказать. Есть вероятность, что публикацию могут разместить на официальном портале Администрации города. Как отмечает Валерия Дозорова из адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», такого рода объявления могут появляться в разделе «Пресс-центр» или на страницах администраций конкретных районов.
«Есть вероятность, что в дальнейшем будет разработан отдельный новостной портал по вопросам КРТ или отдельный раздел на сайте Администрации города», — добавляет Дозорова.
Следите за сообщениями о проведении общего собрания (проверяйте доски объявлений в вашем доме и ГИС ЖКХ). Инициатива проведения внеочередного собрания может исходить от любого собственника. Инициатором проведения собрания может быть также орган, подготовивший проект решения, оператор КРТ либо иной уполномоченный орган.
На собрании голосуйте «против». Если вы не можете лично присутствовать на очном собрании, вы можете выдать доверенность другому лицу.
Опросите других собственников и организуйте инициативную группу, а при очном и очно-заочном голосовании также наблюдателей и членов счетной комиссии — так легче предотвратить фальсификации протокола.
Важно: количество голосов каждого собственника определяется пропорционально доле в праве на общее имущество. Например, в доме 100 помещений общей площадью 5000 квадратных метров и вы собственник 1 квартиры площадью 70 квадратных метров. Это значит, что вам принадлежит 1,4% голосов. То есть при голосовании будут считать не общее количество человек, проголосовавших «за» или «против», а суммировать принадлежащее каждому из них количество голосов.
К примеру, в собрании приняло участие 80 человек, являющиеся собственниками 3500 метров (при общей площади в 5000). Всего на собрании присутствуют собственники, обладающие 70% голосов, то есть собрание имеет кворум. Допустим, что 40 из участвующих лиц проголосовали «против» включения дома в КРТ, а 40 собственников – «за». Это не значит, что голоса разделились 50 на 50. Необходимо считать голоса всех проголосовавших согласно изложенному выше принципу.
А если часть соседей хочет сноса? Сколько нас, противников, должно быть?
Валерия Дозорова: Чтобы дом не включили в решение о КРТ, нужно не менее 1/3 голосов от общего числа голосов собственников.
До какого времени должны быть поданы заявки на участие в КРТ и проведены голосования?
Валерия Дозорова: Если дом включен в проект, с даты его опубликования начнет течь 90-дневный срок для проведения общего собрания и решения вопроса о включении в программу КРТ.
Сам механизм КРТ предусмотрен федеральным законодательством, и предельных сроков для принятия решений о КРТ той или иной территории не установлено, то есть говорить о том, что голосование должно пройти до конца года, в течение 2026-го или до конца 2027-го нельзя.
Если за снос все же проголосовали, я могу это как-то оспорить?
Валерия Дозорова: По Жилищному кодексу у собственника есть право обжаловать решение общего собрания в суде. Но суд может отказать в признании решения недействительным, если голосование собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными.
В таком случае лучше подавать иск как минимум несколькими собственниками.
Как проверить, что не проголосовали за меня?
Валерия Дозорова: Решение и протокол общего собрания в течение 10 дней должны быть размещены в ГИС ЖКХ. Решение также должно появиться на доске объявлений или другом общедоступном месте, определенном в доме.
Подлинники документов направляются и хранятся в Госжилинспекции. Копии протоколов хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. Вы можете ознакомиться с этими документами и проверить, что за вас не проголосовали.
Если вы уверены, что голосования не было, а протоколы в ГИС ЖКХ появились, то всеми доступными способами зафиксируйте отсутствие собрания. Полезно собрать:
- письменные объяснения собственников;
- переписку в чатах дома;
- отсутствие объявлений (фото доски объявлений с возможностью установления даты и времени);
- видео / фото, что в указанное время собрания не было.
Далее письменно уведомьте всех собственников о намерении обратиться в суд с иском. Идеальный вариант – направить информацию в адрес всех собственников заказным письмом с уведомлением о вручении. Но это долго и дорого. Более доступный вариант: разместить объявление в местах общего пользования (подъезды, доски объявлений). Составьте акт о размещении, в котором будут подписи хотя бы 2-3 собственников, кроме вас.
Обратитесь в суд с иском о признании решения общего собрания недействительным. Вы также можете подать жалобу в Госжилинспекцию, она может провести проверку. Но это не приведет само по себе к отмене решения, так как жилинспекция не может самостоятельно определять юридическую судьбу решений общих собраний собственников помещений без обращения в суд.
Если же, напротив, вы хотите добиться сноса, а не сохранения вашего дома — читайте чек-лист Собака.ru о том, как это сделать.
Комментарии (0)