В середине декабря Петербургское Заксобрание приняло в третьем, окончательном чтении резонансные поправки в закон о комплексном развитии территорий, если коротко — КРТ. Фактически он регламентирует правила реновации городских хрущевок. Какие именно постройки подпадают под программу? Что делать тем, кто хочет добиться реновации своей «панельки»? На какое жилье они могут рассчитывать? Есть ли какие-то подводные камни, которых стоит опасаться? На эти и другие вопросы Собака.ru отвечает юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Валерия Дозорова.
Что вообще такое это КРТ?
Валерия Дозорова: КРТ, или комплексное развитие территорий, — это такой механизм обновления городской застройки. Речь, как правило, идет о сносе аварийных и ветхих домов и строительстве нового жилья и инфраструктуры.
Согласно закону, все это необходимо для:
- сбалансированного и устойчивого развития городов;
- создания необходимых условий для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, благоустройства территорий;
- повышения эффективности использования территорий.
КРТ бывает разных видов, но нас интересует КРТ жилой застройки (жилой или нежилой застройки определяется не по результату КРТ, а по тому, что находится на территории в момент старта КРТ).
Само развитие территорий может финансироваться из разных источников: как за счет бюджета, так и инвестициями застройщиков.
Выселяемым собственникам предоставляется равноценная денежная компенсация либо новое жилье. Дополененный петербургский закон о КРТ предусмотрел, что оно должно находиться внутри того же или соседнего муниципального образования.
А когда был принят основной закон о КРТ и почему хрущевки до сих пор не расселяли? Документ с длинным бюрократическим названием «Закон Санкт-Петербурга № 444-59 "О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге"» был принят городским парламентом еще летом 2022 года. Изначально он вызывал много вопросов у горожан и экспертов.
Одной из самых чувствительных была тема переселения жителей хрущевок. Так, изначальная версия документа не предполагала обязательного расселения в том же районе собственников квартир в советских «панельках». Горожане подали коллективный иск с требованием отменить закон. В итоге действие документа было заморожено. Это решение неоднократно продлевалось, однако с начала 2026 года срок моратория на расселение хрущевок истекает.
Какие дома подпадают под КРТ?
Валерия Дозорова: Опять же, согласно закону, программа касается:
- многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
- многоквартирных домов, которые соответствуют критериям, установленным законом субъекта;
- дома блокированной застройки и индивидуальные постройки, которые признаны аварийными или которые соответствуют установленным критериям.
К критериям, например, могут относиться дата постройки, превышение физического износа дома или стоимости его ремонта, отсутствие инженерных систем. В Санкт-Петербурге за основу взяли критерий периода застройки 1957–1970 годов по типовым проектам (проще говоря, панельные хрущевки).
Это не значит, что все хрущевки указанной даты постройки подлежат сносу. Дом сначала должен попасть в проект решения о КРТ. Затем дают 90 дней с даты его опубликования для проведения жильцами общего собрания по вопросу включения в программу.
Раньше дом автоматически подпадал под программу, если собрание собственников не проводилось. По новому закону Санкт-Петербурга, если собрания не было, дом не включат в итоговое решение о КРТ.
Если мой дом снесут мне должны новую квартиру?
Валерия Дозорова: По общему правилу [то есть по федеральному закону, — прим.ред.], собственникам квартир положена денежная компенсация. В нее входит
- рыночная стоимость жилого помещения;
- доля от рыночной стоимости общего имущества в доме (включая земельный участок под ним);
- все убытки, понесенные в связи с изъятием (например, расходы на переезд, на оформление права собственности на другое жилье).
По заявлению собственников им предоставляется другая квартира с зачетом ее стоимости при определении размера возмещения согласно правилам, указанным выше. Жилищный кодекс только оставляет регионам возможность предусмотреть [в своих местных законах] право на предоставление равноценного жилого помещения, которое минимально должно удовлетворять следующим требованиям:
- жилая площадь и количество комнат не меньше, а общая площадь больше, чем в предыдущей квартире;
- жилье соответствует стандартам, прописанным в местном законе;
- новый дом расположен в том же поселении или городском округе, что и сносимый.
На данный момент в Санкт-Петербурге механизм реализации КРТ еще не детализирован и нет региональных норм, в которых были бы конкретно прописаны требования к качеству и планировке квартир. Есть только право на предоставление другого жилого помещения, но нет никаких требований к нему, кроме расположения в том же или соседнем муниципалитете.
А квартиру можно будет выбрать?
Валерия Дозорова: Право выбора из нескольких вариантов прямо не предусмотрено. Как на практике будет реализовываться процесс предоставления квартир — пока неясно, так как ни в общих чертах, ни детально он не урегулирован.
Если брать по аналогии с московской реновацией, то примерно процесс может выглядеть следующим образом.
Вас пригласят на просмотр определенной квартиры. По результатам осмотра вы можете отказаться с указанием замечаний и несоответствий. Однако уполномоченные органы не обязаны учитывать ваши пожелания, если они не относятся к обязательным требованиям.
После отказа от второго-третьего варианта, вам может быть предъявлен иск о выселении с предоставлением одного из предложенных вариантов (вероятнее всего, это будет последний из предложенных).
Предположим, я хочу! Как сделать так, чтобы мой дом снесли?
Валерия Дозорова: Безальтернативно под программу КРТ попадают аварийные дома. Если ваш дом таким не признан, то для включения в программу необходимо провести общее собрание собственников.
В собрании имеют право участвовать собственники или их полномочные представители, а также лица, с которыми заключены договоры социального найма.
Собрание будет правомочно, если в нем приняли участие собственники и наниматели по социальному найму, обладающие более чем 50% голосов от общего числа.
Однако наличие кворума еще не означает, что голосов будет достаточно для принятия решения. Для включения дома в КРТ необходимо не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в доме.
Важно: количество голосов каждого собственника определяется пропорционально доле в праве на общее имущество. Например, в доме 100 помещений общей площадью 5000 квадратных метров и вы собственник 1 квартиры площадью 70 квадратных метров. Это значит, что вам принадлежит 1,4% голосов. То есть при голосовании будут считать не общее количество человек, проголосовавших «за» или «против», а суммировать принадлежащее каждому из них количество голосов.
К примеру, в собрании приняло участие 80 человек, являющихся собственниками 3500 метров (при общей площади в 5000). Всего на собрании присутствуют собственники, обладающие 70% голосов, то есть собрание имеет кворум. Допустим, что 40 из участвующих лиц проголосовали «против» включения дома в КРТ, а 40 собственников – «за». Это не значит, что голоса разделились 50 на 50. Необходимо считать голоса всех проголосовавших согласно изложенному выше принципу.
А если соседи не хотят?
Валерия Дозорова: Попробуйте узнать конкретные причины, почему ваши соседи не согласны. Возможно, не всем до конца понятен механизм и их права. Вы можете подробнее рассказать им о преимуществах КРТ именно применительно к ситуации с вашим домом.
До какого срока мы должны проголосовать?
Валерия Дозорова: С даты публикации проекта решений у собственников есть 90 дней, чтобы организовать собрание, провести голосование и принять решение.
Сам механизм КРТ предусмотрен федеральным законодательством, и предельных сроков для принятия решений о КРТ той или иной территории не установлено, то есть говорить о том, что голосование должно пройти до конца года — в течение 2026-го или до конца 2027-го — нельзя.
Какие есть подводные камни?
Валерия Дозорова: Основные подводные камни связаны с отсутствием регионального регулирования вопросов качества квартир и требований к ним.
Также на практике собственники могут столкнуться с тем, что новые квартиры не соответствуют их личным ожиданиям — в смысле вида из окна, расположения квартиры на этаже, соседства с коммерческими помещениями.
В Москве ряд собственников сталкивался с неудобными планировками (непрямые углы в комнатах, лишние изломы).
Если же, напротив, вы хотите не сноса, а сохранения вашего дома — читайте чек-лист Собака.ru о том, как добиться невнесения адреса в программу реновации.
Комментарии (0)