В районе «Нарвской» хотят снести целые кварталы исторических домов и застроить их новым жильем. Что об это известно?

Что происходит?

Значительная часть исторического района Нарвской заставы в скором времени может пойти под снос, и на месте двух-трехэтажных домов возведут новое жилье. О планах строителей прийти на эту территорию рассказал директор по жилищной политике компании «СПб Реновация» Виктор Ведехин в своем интервью для официального сайта программы Развития застроенных территорий Петербурга.

Как выяснило издание «Деловой Петербург», в первую очередь техника может появиться в квартале, ограниченном улицами Белоусова, Турбинной, Новоовсянниковской и Севастопольской. Здесь для «расчистки» места под новое жилье планируют снести 17 исторических построек (по закону за пределами центра Петербурга таковыми считаются здания, возведенные до 1957 года). В основном речь идет о небольших домах, построенных в 1946—1951 годах, когда город восстанавливался после блокады. Однако как минимум один объект на выбранной территории может оказаться значительно старше. По некоторым данным, двухэтажка, расположенная по адресу Турбинная улица, 39 построена в 1926—1927 годах и может в скором времени отметить столетие, если, конечно, не будет снесена.

Впрочем, на этом планы строителей на Нарвскую заставу не ограничиваются — за выбранным кварталом могут последовать следующие. Сейчас закон допускает снос десятков домов в районе. Как отметили в комитете по градостроительству и архитектуре, высота новых домов здесь может достигать 40 метров. Таким образом, если реновация затронет эту территорию, привычное лицо района, известного уютными зелеными дворами и небольшими домиками, изменится до неузнаваемости. Причем первые новостройки планируют возвести уже в 2023—2025 годах. 

О районе Нарвской заставы...

Нарвская застава — территория на юге Петербурга от Нарвских триумфальных ворот до станции метро проспект Ветеранов. Сам район назван от контрольно-пропускного пункта XVIII века, здесь пролегала административная граница Петербурга. Главная магистраль заставы — Петергофская дорога, ведущая в Стрельну, Петергоф и Ораниенбаум. В царские времена Петергофская дорога была чем-то типа современной Рублевки для Российской Империи. «Это гирлянда великокняжеских и царских резиденций. Рядом Красное село, где проходили ежегодные маневры гвардии, скачки, где Вронский погубил свою Фру-Фру. Там петербургский бомонд собирался каждый июнь», — отмечает историк Лев Лурье.

В XIX веке, когда Петербург становился крупным промышленным центром России и Европы, в районе Нарвской заставы начали появляться многочисленные фабрики и заводы. «Предприятия тяготели к местам у воды. Поэтому здесь, на берегу Финского залива, заложили завод Берда, который в конце концов стал Путиловским, и еще ряд предприятий, а в 1885 сюда перенесли морской порт», — говорит Лурье.

После революции для заводских рабочих начали возводить целые кварталы нового жилья в популярном тогда архитектурном стиле конструктивизма. Некоторые жилые дома и общественные здания этого района уже признаны памятниками. «Здесь была идеологическая составляющая — Советский Союз прокламировал, что является государством рабочих. Поэтому на Выборгской стороне, на Московском проспекте, за Невской заставой, за Нарвской заставой строили жилые комплексы для рабочих. Так появилась Тракторная улица, ансамбль Комсомольской площади, площади Исполкома Кировского райсовета со школой 10-летия Октября», — добавляет Лурье.

После войны здесь вновь разворачивается строительство — рядом с конструктивистскими постройками на проспекте Стачек появляются парадные сталинки с башнями и ярким декором, а в глубине района — небольшие двух-трехэтажные дома с большими зелеными дворами. «Сразу после снятия блокады город получил некие преференции, сюда пришли большие инвестиции, что видно по паркам Победы, Кировскому стадиону, застройке проспекта Сталина, нынешнего Московского, по строительству на Савушкина и Нарвской, — продолжает Лев Лурье, — широко использовался труд немецких военнопленных с их большой квалификацией в том, что касается ручного труда. Не случайно у этих домов была очень неплохая репутация. В этом смысле район Нарвской является памятником не только первым романтическим пятилеткам советской власти, но и памятником блокаде и восстановлению после нее».

... и попытках его реновации 

Несмотря на то, что историки говорят о значении Нарвской заставы, планы по перестройке этой территории вынашиваются давно. Район попал еще в первую программу петербургской реновации, запущенную в 2008 году. Реализовывать ее должна была компания с символичным названием «СПб Реновация», заключившая контракт с городом в 2010 году. Срок действия соглашения истек в 2019 году, но работы здесь так и не начали. Арбитражному суду Петербурга и Ленобласти даже пришлось продлевать срок действия договора между властями и застройщиком. 

«Срок действия договоров продлен до января 2029 года, поэтому инвестор («СПб Реновация». — Прим. ред.) обязан актуализировать и представить для утверждения Комиссии по развитию застроенных территорий План реализации мероприятий по развитию территорий (далее — ПРМ). Пока ПМР не утверждены», — сообщили редакции «Собака.ru» в администрации Кировского района.

Необычности ситуации добавляет тот факт, что на территории района действуют особые условия застройки. Согласно городскому закону № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия», сносить исторические постройки тут можно только до 2023 года. Однако городские власти планируют внести в законодательство поправки, которые продлят действие этого разрешения.

«Сейчас угроза [сноса исторической застройки на Нарвской заставе] реальна как никогда. Из-за того, что, как сообщают жители, программа резко активизировалась, проводятся совещания. А исключения из закона № 820-7 действуют до 2023 года, новые поправки, которые предлагает КГИОП, продлят их на неопределенный срок», — говорит градозащитница Анна Капитонова.

В чем заключается ценность района?

Вновь возникшие планы по сносу исторической застройки Нарвской заставы беспокоят специалистов и градозащитников не только из-за исторической ценности. Они уверены: здешние дома имеют культурную и архитектурную ценность. «Застройка служит отражением важного этапа творческой деятельности двух выдающихся советских архитекторов Белова (автора проектов, положенных в основу типовых проектов жилых домов и общежитий) и Каменского (народного архитектора СССР, главного архитектора Ленинграда, под руководством которого велась застройка большей части этой территории)», — отмечает градозащитник Дмитрий Литвинов.

Архитектор-градопланировщик бюро MLA+ Даниил Веретенников обращает внимание: подобные по характеристикам дома больше не строят. «Двух-трехэтажные дома позднего сталинского периода занимают наименьший процент от общего объема жилого фонда города. Если вместо этих крошечных "урбан-вилл" с зеленым двором появятся очередные многоквартирники (пусть даже высокого класса), то город сильно обеднеет в плане типологического разнообразия», — заключает эксперт.

Наконец, по свидетельству КГИОП (документ есть в распоряжении редакции «Собака.ru». — Прим. ред.), в границах проспекта Стачек и Промышленной, Новоовсянниковской, Баррикадной, Трефолева, Калинина улиц есть 14 домов памятников: здание приюта имени Клейгельса для петербургской полиции с церковью Святого Николая на Зои Космодемьянской улице, 27-29; проспекте Стачек, 27а, 29, 31, 33, 35; Белоусова улице 2, 3, 4, 5; Турбинной улице, 36, 38, 40; хозяйственная постройка (прачечная) на проспекте Стачек, 27а. Все дома являются жилыми в настоящий момент. Если окружающая их застройка кардинальным образом изменится, это повлияет и на восприятие этих памятников. 

Почему же тогда реновация? 

Необходимость соблюдения интересов жителей района, споры с градозащитниками — все это делает реновацию сложнее строительства на пустых территориях. Тем не менее интерес к освоению уже освоенных территорий будет только нарастать, отмечает в комментарии для «Собака.ru» гендиректор ПИА «Недвижимость» Максим Ельцов. «В целом экономическая ситуация и дефицит жилых пятен будут подталкивать участников рынка к тому, чтобы решать подобные вопросы», — говорит он.

Иван Архипов, директор по развитию ГК «Балтийская Коммерция», считает, что, несмотря на все сложности, реновация будет интересна бизнесу. «Если бизнес интересуют такие локации, как Бугры, Шушары, Парголово, то и эти тоже заинтересуют», — подчеркивает он. При этом оговаривалось, что за 14 лет программа реновации «никаких проблем не закрыла, никак на стоимость квадратного метра и на предложение на рынке жилья в городе не повлияла».

«Что-то делать» с домами 1940—1950-х все равно придется, настаивает директор по развитию ГК «Балтийская Коммерция». «Чисто из-за физики вопроса: у каждой вещи есть свой срок службы, а качество советского строительства в 1930—1950-е нельзя назвать потрясающим. Отдельные дома и элементы приходят в негодность, хотя в приказном порядке говорить, что мы сейчас весь район снесем тоже, в моем понимании, неправильно», — добавляет Архипов.

В целом же и Ельцов, и Архипов сходятся в одном: в процессе реновации необходимо искать компромисс между интересами жителей района, города и строителей. Редакция послала запрос в компанию «СПб Реновация» и в группу компаний «Самолет», в которую она входит, но к моменту публикации не получила ответа. 

Где искать компромисс?

Вопрос примирения жителей и застройщиков — ключевой и крайне сложный. По мнению архитектурного критика Марии Элькиной, для предметного обсуждения интересов бизнеса и жителей важно, чтобы проектам реновации предшествовали серьезные изыскания. «Необходимо провести исследование: как люди относятся к реновации кварталов, нравится ли им там жить, а какой процент бы хотел переехать и куда. Пока у нас этих данных нет», — заключает Элькина.

По мнению архитектора-градопланировщика в бюро MLA+ Даниила Веретенникова, избежать многих конфликтов возможно, если провести реновацию не путем сноса, а путем реконструкции. «Застройщик проводит реконструкцию дома, достраивая третий этаж над существующими двумя, и делает комплексную модернизацию всех инженерных систем дома. Девелопер продаст гораздо меньше квартир, чем при новом строительстве, но получит ряд преимуществ. Во-первых, он не будет вкладывать средства в снос и в создание фундаментов для новых домов. Во-вторых, не будет решать проблему переселения людей (они все после реконструкции смогут остаться в своих квартирах). В-третьих, новые жилплощади в надстроенных этажах могут занимать более высокий ценовой сегмент. При таком сценарии среда сохранит все свои ценные качества, включая озелененность и человеческий масштаб застройки, столь ценные на рынке недвижимости», — отмечает Веретенников.

Впрочем, Иван Архипов из ГК «Балтийская Коммерция» полагает, найти такой компромисс в районе Нарвской заставы крайне сложно. Увеличение этажности «убьет обаяние места», а компенсировать затраты на перестройку старых построек иначе будет сложно, учитывая отсутствие выходов к воде и нераскрученность места. «Почему были и до сих пор продолжаются попытки реновировать немецкую застройку на Савушкина? Там тоже есть сложившаяся малоэтажная застройка. Из-за месторасположения там есть возможность продать объекты за хорошие деньги, а вот на Нарвской это гораздо сложнее», — заключает он.

И все же гендиректор ПИА «Недвижимость» Максим Ельцов склонен полагать: проекты реконструкции существующей застройки будут более активно появляться в Петербурге. «Безусловно, Петербург, славящийся своей градозащитной позицией, вынуждает девелоперов не сносить, а заниматься реконструкцией зданий. Таких примеров становится больше. Приспособление Газгольдера на Обводном канале, проект Левашовского хлебозавода, подготовленный компанией RBI — успешные кейсы, когда здания советской постройки, признанные памятником советскому конструктивизму, сохраняют и получают совершенно новое прочтение и формат использования. Таких примеров очень много и, надо признать, застройщики не от хорошей жизни идут в реконструкции. Дефицит пятен и невозможность строить на новых свободных территориях вынуждают к тому, что девелоперы все более серьезно подходят к реализации подобных проектов», — отмечает гендиректор ПИА «Недвижимость».

Текст: Константин Крылов, Мария Агафонова.