18+
  • Город
  • Недвижимость
Недвижимость

Строительный рынок оживает? Чем заменят финские и немецкие лифты? И как будет меняться цена квартир в Петербурге?

Подписаться:

Поделиться:

Последние полгода выдались для строительной отрасли непростыми: резкий скачок и падение спроса, рост цен на стройматериалы и уход из России поставщиков сложного оборудования. Сейчас, отмечают эксперты, ситуация начинает нормализовываться. Как это скажется на стоимости квартир? Ждать ли задержек в строительстве из-за нехватки лифтов? И что будет с петербургским рынком жилья в ближайшем будущем? Разбираемся в нашем материале.

В последние полгода российским застройщикам, в том числе петербургским, пришлось испытать шок и быстро подстраиваться под внешние условия. «Экономическая нестабильность, волатильность курса рубля, логистические сложности, заградительные ипотечные ставки и соответствующее снижение спроса», — перечисляет негативные факторы, влиявшие на жилищное строительство Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.

Однако «первая фаза шока и принятия сложившейся ситуации прошла», считает Максим Ельцов, гендиректор ПИА «Недвижимость», председатель комитета по ипотеке Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти. «Застройщики уже потихоньку адаптируются к новым экономическим реалиям, которые появились на рынке с момента начала спецоперации», — считает он.

И все же ситуация на рынке остается непростой: в этом сходятся многие эксперты, опрошенные редакцией. «В моем понимании сейчас достаточно тяжело, — говорит Иван Архипов, директор по развитию ГК «Балтийская Коммерция», — новые проекты на рынке запускают с большим трудом, есть проблемы со спросом. Так что строительная отрасль держится, но все не так, как хотелось бы».

«Покупатели среагировали абсолютно по-разному»

Рынок недвижимости за последние полгода пережил несколько резких изменений спроса, рассказывает Владислав Фадеев, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики компании «Главстрой Санкт-Петербург». Так, в январе-феврале отрасль продолжала восстанавливаться после потрясений эпохи пандемии. Однако уже в марте на фоне резкой инфляции и общей нестабильности продажи подскочили, поскольку, вкладываясь в недвижимость, люди пытались спасти свои сбережения. «[Затем произошел] спад в апреле и очень умеренное восстановление спроса в мае-июне», — добавляет Фадеев.

Спрос на недвижимость не только резко менялся от месяца к месяцу, но еще и сегментировался, говорит Максим Ельцов из ПИА «Недвижимость». «Покупатели [из разных сегментов] среагировали абсолютно по-разному, — рассказывает он. — По нашему опыту, большие сложности испытывают застройщики, которые занимаются массовым строительством жилья. Напротив, в выигрыше оказались те, кто производил уникальные проекты (объекты бизнес-класса)».

А вот Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) в ответе на запрос редакции привела другие данные. «Покупатели приобретают, в первую очередь, наиболее бюджетное жилье – студии и однокомнатные квартиры. Для покупки большинство берет ипотеку, а доля ипотечных сделок в июне выросла до рекордного показателя 84% от всех сделок», – сообщила она.  

Алексей Баринов, коммерческий директор компании «ФАКТ», также отмечает, что как минимум за городом основным спросом пользуются именно сравнительно недорогие варианты. «Основные продажи сейчас идут в демократичном ценовом сегменте и зависят от условий кредитования. Максимальная сумма кредита по льготной ипотеке — 12 млн рублей, если привлечь свои средства, может получиться до 15 млн, — поясняет он, — мы видим, что средний чек концентрируется именно в этих пределах, в демократичном сегменте. По более дорогим объектам идет резкий спад».

Unknown man

«Отсутствие возможности долгосрочного планирования»

В условиях нестабильного спроса проблем застройщикам добавляли перебои с комплектующими и стройматериалами, многие из которых поставлялись из-за рубежа. «В марте строительные материалы подорожали в среднем на 38%», — рассказывает Елизавета Конвей из Nikoliers, добавив, что уже к июлю произошло небольшое снижение их стоимости — примерно на 7%.

Кроме того, застройщики столкнулись с уходом из России ряда производителей — в том числе окон, лифтов и вентиляционного оборудования. В такой ситуации, считает Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрест», «сроки строительства и ввода объектов в эксплуатацию могут увеличиться в зависимости от текущей стадии реализации проекта». «Многое здесь будет зависеть от способности девелоперов быстро находить альтернативные варианты материалов и налаживать надежные связи с поставщиками», — добавляет она.

«Простой пример: в России налажен полный цикл производства немецких окон Schuco. Но часть элементов для них все равно приходит из Европы, а это может стать проблемой», — говорит Александр Кравцов, управляющий директор Fizika Development. С другой стороны, он отмечает, что в Китае есть много аналогов европейских производств. «Например, лифты KONE и OTIS выпускаются под китайскими брендами. Их стоимость с полной отделкой и всеми комплектующими – на 20% ниже при том же уровне качества и сроках эксплуатации».

Впрочем, Кравцов полагает, что главной болевой точкой отрасли сейчас становятся даже не проблемы с поставками, а «отсутствие возможности долгосрочного планирования». Неудивительно поэтому, что часть девелоперов в первом полугодии неохотно начинали строительство. «В начале февральских событий некоторые достаточно серьезно притихли в плане запуска новых проектов, потому что вообще ничего не было непонятно. Мы сами были в сходной ситуации, когда получили разрешение на строительство. Раньше мы бы вообще не задумывались, а в этот раз сначала взвесили все за и против и только потом решили идти в проект», — рассказывает Иван Архипов из ГК «Балтийская Коммерция».

На этом фоне застройщики, занимающиеся небольшими загородными объектами, находятся в несколько более выигрышном положении. Им нужно меньше сложного импортного оборудования, при этом цены на некоторые необходимые им товары российского производства даже снизились. «Из-за санкций [на экспорт в Европу] серьезно снизилась цена на металл, также просела стоимость дерева. Из-за снижения спроса на стройматериалы больше нет ситуаций как в прошлом году, когда кирпичей и бетона не хватало, и их отгружали по квотам. Поэтому с точки зрения возможностей для строительства мы даже в лучшем положении, чем год назад. Впрочем, с точки зрения спроса это не так», — отметил Алексей Баринов из компании «ФАКТ».

SvetaZi

«Практически все официально или скрыто уже дают скидки»

Проблемы с поставками, рост цен на стройматериалы и скачки спроса привели к тому, что цены на жилье, несмотря на кризис, продолжили уверенно двигаться вверх. «По нашим данным, рост средних цен на квартиры в открытом предложении в июне в петербургских новостройках класса масс-маркет составил +0,4%, а за полугодие +16,2% до 222,2 тысячи рублей за квадратный метр. В пригородной зоне прирост цены за месяц +1%, с начала года +16,7% до 147,2 тысячи за квадратный метр», — отмечает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).

Однако возможность повышения цен ограничена спросом, а он после апрельского падения растет сравнительно небольшими темпами. «Объемы спроса сейчас находятся на уровне ниже показателя [середины 2021 года]», — рассказывает Владислав Фадеев из компании «Главстрой Санкт-Петербург», отмечая, что такая ситуация не способствует выводу на рынок новых объектов.

В этих условиях, считает Валерия Малышева, гендиректор АО «Ленстройтрест», возможности для роста цен у девелоперов будут минимальными. «Играет роль и неуверенность покупателей в своих доходах и будущем. Сегмент жилья массового спроса всегда наиболее чувствителен к изменениям на рынке, поэтому там мы будем наблюдать максимальное число скидок и акций. В меньшей степени это коснется классов бизнес и премиум — их аудитория более стабильна в доходах», — отмечает она.

Как сообщили в пресс-службе Авито Недвижимости, во второй половине июня цены на квартиры в новостройках в городе не росли. 

Генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова и вовсе отмечает, что корректировка цен уже идет, причем во всех сегментах. «Практически все застройщики официально или скрыто уже дают скидки клиентам от 10 до 20% от прайса. Скрытые скидки заложены и в субсидированной застройщиками ипотеке (на сумму банковской комиссии). Беспроцентные рассрочки зачастую уже даются не по базовой стоимости, а по более выгодным ценам единовременной оплаты. В целом можно ожидать возвращения цен к показателям начала 2022 года», — считает она. Впрочем, в возможность снижения цен верят далеко не все опрошенные эксперты.

«Если ничего дополнительного не произойдет»

Большинство опрошенных экспертов смотрят в будущее со сдержанным оптимизмом. «Однозначно можно сказать, что рынок будет постепенно восстанавливаться и адаптироваться к текущим условиям (делать это будет достаточно длительно). Будет постепенно оживать спрос, застройщики будут менять проекты и вносить в них коррективы, в соответствии с возможностями комплектовать стройку с учетом ограничений импорта, санкциями и так далее», — уверен Максим Ельцов, гендиректор ПИА «Недвижимость».

«Я думаю, что до конца года цепочки [поставок стройматериалов и оборудования] будут отстроены, если, конечно, ничего дополнительного не произойдет», — добавляет Иван Архипов, Директор по развитию ГК «Балтийская Коммерция».

«Среди крупных отраслей, строительная – одна из самых адаптивных, и это доказали все предшествующие изменения рынка за последние 30 с лишним лет», — считает Александр Кравцов, управляющий директор Fizika Development.

Впрочем, как показывает практика последних лет, адаптация к сложным и быстро меняющимся условиям проще дается крупным игрокам. Как отмечает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers, трендом последних лет на рынке недвижимости была консолидация. «На начало мая 2022 года топ-5 застройщиков Санкт-Петербурга аккумулировали порядка 55,4% от общего объема рынка (53,2% в 2019 году)», — объясняет она.

«Тренд на консолидацию рынка будет только усиливаться в ближайшие годы, — добавила она. — Что это значит для покупателя? С одной стороны, это дает большую финансовую уверенность. С другой – на рынке будет доминировать более типовой подход и использование уже наработанных практик». По ее словам, именно небольшие компании обычно зачастую вступают проводниками новых идей и предлагают очень качественные продукты, рассматривая это как свое конкурентное преимущество. «Если все большая доля рынка будет концентрироваться у крупнейших застройщиков, с высокой долей вероятности объем предложения будет пополняться более типовым продуктом», — заключает она.

Ваш город
Казань?
Выберите проект: