Что происходит с арендой жилья в Петербурге? Стоит ли стараться снять квартиру прямо сейчас? А покупать под сдачу сейчас выгодно?

В ноябре стало известно, что Петербург занял четвертое место в рейтинге регионов России по доступности аренды жилья. Год назад город располагался в этом рейтинге на той же строчке, однако, говорят эксперты, это не значит, что положение на рынке точно такое же, как осенью 2021 года.

События конца сентября заметно сказались на положении вещей. «На недвижимость вообще очень влияют внешние факторы, — говорит президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Дмитрий Рубин, — рынок же аренды самый эластичный, он быстрее всех реагирует на изменяющуюся среду. Мы практически сразу видим, что что-то случилось и что рынок на это как-то отреагировал».

Квартир под сдачу стало больше

Первая важная тенденция этой осени — количество квартир, которые ищут своих арендаторов, в городе увеличилось. Дефицита нет практически ни по каким позициям: от самых ходовых до более эксклюзивных вариантов. «Рынок, конечно, насытился квартирами после того, как очень большое количество людей покинуло Россию. Потому что они либо снимали квартиру и освободили ее, либо у них была собственная квартира и они стали ее сдавать. Таким образом, предложение квартир увеличилось во всех сегментах», — отмечает основатель агентства недвижимости «Минаков недвижимость» Александр Минаков.

Как сообщила «Собака.ru» Елена Лапшина, эксперт «Циан.Аналитика», с конца сентября предложение выросло в полтора раза. «Сейчас потенциальным арендаторам доступно на 27% больше вариантов для съема, чем месяц назад», — говорит она, добавляя, что рост связан не только с отъездом людей, но и с общей ситуацией неопределенности в экономике.

«Похожую ситуацию мы наблюдали весной этого года, когда собственники отложили продажу квартир и временно стали рантье, чтобы получать хоть какой-то пассивный доход. Сейчас так же часть объектов на рынке аренды — это квартиры, потенциально готовые к продаже», — констатирует эксперт «Циан.Аналитика».

Облегчает поиск квартиры не только рост предложения, но и падение спроса. Вообще снижение активности арендаторов — традиционное явление для конца осени, когда августовско-сентябрьский бум (связанный с началом учебного года и делового сезона) сходит на нет. Однако сейчас наблюдается падение даже в сравнении с прошлогодними октябрьскими показателями. «За год, с октября 2021 года по октябрь 2022 года, спрос на аренду жилья в Санкт-Петербурге снизился на 19,6%, отдельно, с нынешнего сентября по октябрь, — на 12,2%», — объясняет Константин Каменев, руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимость».

Цены становятся ниже

В условиях резкого роста предложения и падения спроса стоимость аренды предсказуемо начинает снижаться. Как рассказывает Елена Лапшина из «Циан.Аналитика», корректировка цен наблюдается с 20-х чисел сентября. «"Однушки" сейчас сдаются в среднем за 29,9 тысячи рублей, "двушки" — за 47,8 тысячи рублей. Месяц назад цены были выше — 32,2 тысячи рублей и 51,4 тысячи рублей соответственно», — говорит она.

Цены (как и спрос) упали не только по сравнению с бумом конца лета — начала осени, но и по отношению к прошлому году. «Средняя ставка найма по всем категориям объектов в октябре составила 30 000 рублей, в сравнении с октябрем 2021 года этот показатель сократился на 14,3%», — рассказывает Константин Каменев из «Авито Недвижимость».

Однако, добавляет Александр Минаков из «Минаков недвижимость», не стоит ждать, что все сдаваемые в Петербурге квартиры дешевеют одинаково. «Самые ходовые форматы: студии и однокомнатные квартиры в центре, — поясняет он, — они как были популярны, так и остаются, соответственно цена на них остается стабильной или незначительно снижается. Самая большая корректировка идет по большим квартирам (от 100—150 метров). Арендаторов на них всегда было найти непросто, а сейчас стало еще сложнее, что сказывается в корректировке цен на 10—20%».

В этом же духе комментирует ситуацию с ценами и Дмитрий Рубин из Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. «Квартиры с хорошей отделкой и удачным расположением держат цену. А вот то, что похуже, с так называемым "бабушкиным" ремонтом, сдаются дешевле. Поэтому обобщать не совсем корректно. Я бы сказал, что все зависит от ремонта и наличия у собственника желания любой ценой побыстрее найти себе нормального арендатора», — констатирует он.

Стоит ли срочно искать квартиру?

Насколько долгосрочными окажутся изменения на рынке аренды недвижимости? Ждать ли нового падения цен или арендаторам стоит срочно искать квартиры, пока стоимость съема вновь не пошла вверх? Опрошенные редакцией эксперты с осторожностью отвечают на эти вопросы.

На сегодняшний момент стимулов к росту цен на рынке аренды пока не видно, отмечает Елена Лапшина из «Циан.Аналитика». Спрос продолжает снижаться, а предложение остается на высоком уровне. «Вероятно, в ближайшее время сохранится тенденция на медленное снижение ставок [аренды]», — считает она.

«Мы не можем предсказывать, будут ли люди возвращаться, будут дальше уезжать, какая будет миграция внутренняя, сколько людей приедет в Петербург», — отмечает Александр Минаков из «Минаков недвижимость».

«Спрос всегда уравновешивается предложением. Я бы не сказал, что стоит бросаться [искать выгодный вариант аренды], надо исходить из своих задач. Если квартиру нужно снять, сейчас хороший момент для этого. Что будет через полгода, не знаю, может быть, станет дешевле, а может, и дороже, ситуация слишком непредсказуема», — констатирует Минаков.

Что будет с арендой жилья в будущем?

На фоне всего происходящего аренда жилья в Петербурге становится менее прибыльным делом, отмечает Александр Минаков. «Если раньше хорошая ликвидная квартира окупалась примерно за 15 лет (в некоторых особо удачных локациях за 12 лет), то сейчас окупаемость может быть и 20, и 25 лет. Так что сейчас специально покупать квартиру под сдачу в аренду — это так себе история», — констатирует он.

Впрочем, эксперт не ожидает, что люди резко перестанут покупать недвижимость под сдачу. Большинство людей консервативны, а петербургское жилье по-прежнему остается сравнительно надежным способом сбережения средств. Поэтому больших потрясений на рынке аренды недвижимости в ближайшие годы ожидать все же не стоит, полагает Минаков.

Президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Дмитрий Рубин отмечает, что делать долгосрочные прогнозы в нынешней ситуации сложно. Однако он ждет, что ситуация на рынке пока не будет стабильной. «Даже если в скором времени мы увидим рост [ставок и спроса], то через некоторое время, вероятно, опять будет откат. Я думаю, что такую синусоидальную тенденцию, рост — падение — рост, мы еще будем наблюдать в ближайшие два года», — предположил он.

Константин Каменев, руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимость», считает, что показатели аренды в Петербурге (такие как спрос и цена) могут вернуться на прежний уровень, но для этого необходима стабилизация ситуации в экономике и в целом в стране. «Если обстановка стабилизируется, потенциальные арендаторы смогут более уверенно планировать свое будущее. Лишь при таком условии возможно восстановление спроса, а также цен на аренду жилья», — заключил он.