Одной из главных тем конца осени в России стала история Ларисы Долиной, которая сначала под влиянием мошенников продала квартиру, а потом через суд вернула ее себе назад. Об «Эффекте Долиной» высказываются депутаты и снимают юмористичные рилсы пользователи. Между тем профессионалы рынка недвижимости предупреждают: случай с известной певицей — не курьез и не исключение. Сотни, если не тысячи сделок с недвижимостью «отматываются» назад, поскольку продавцы утверждают, что на них воздействовали мошенники. Действительно ли шансы, купив квартиру, остаться без денег и жилья так велики? Как минимизировать эти риски? Когда покупатель может спокойно выдохнуть и не бояться иска от бывшего владельца недвижимости? Составляем чек-лист вместе с юристами.
Правда ли «Эффект Долиной» — это не единичная история?
Еще в августе 2024 года певица Лариса Долина призналась, что стала жертвой мошенников, под влиянием которых продала элитную квартиру в Хамовниках (в СМИ сделка оценивалась более чем в 200 млн рублей). Поняв, что ее обманули, Долина подала иск, потребовав признать сделку недействительной. Суды различных инстанций последовательно выносили решения в пользу певицы — последнее решение было вынесено 27 ноября. В итоге покупательница, некая Полина Лурье, осталась и без элитной недвижимости, и без уплаченных за нее денег.
История тянется больше года, но шумиха вокруг нее только нарастает. СМИ публикуют подборки мемов об известной певице, а в Госдуме призывают Верховный суд разобраться в ситуации. Не так давно «Эффект Долиной» обзавелся даже собственной (и весьма большой!) статьей в «Википедии». Это неудивительно, как утверждает глава Нижней палаты Парламента Вячеслав Володин, только «в 2024 году (данных за 2025-й еще нет, — прим. ред.) недействительными были признаны более 3000 сделок с участием людей пенсионного возраста».
Как писало издание «Деловой Петербург», шумиха не особо повлияла на количество заключаемых сделок с недвижимостью (во всяком случае, в Петербурге). Между тем, отмечает в беседе с Собака.ru адвокат Мария Кобзева, в последнее время «действительно заметной стала судебная практика по оспариванию сделок с недвижимостью, совершенных под влиянием мошенников». При этом она добавляет, что в последнее время появляются аналогичные иски, касающиеся не только квартир, но и другой собственности: «я даже видела решения по автомобилям», — говорит собеседница редакции.
Софья Дорофеева
Юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»:
«Оспаривание сделок, совершенных под влиянием мошенников, для российской судебной практики не является новинкой, и дело Долиной могло бы стать очередной подобной историей, если бы не широкий общественный резонанс и не крайне своеобразное решение суда».
Правда ли иски бывших владельцев квартир часто удовлетворяют?
«Скорее можно сказать, что практика по таким делам противоречива, — говорит в беседе с Собака.ru Екатерина Токарева, партнер коллегии адвокатов Pen&Paper. — Есть много дел, в которых такие иски удовлетворяют, и так же много дел, в которых [суды] отказывают [жертвам мошенников]».
Как отмечает в комментарии для Собака.ru Николай Зырянов, член правового комитета Российской Гильдии Риэлторов, требования бывших владельцев квартир удовлетворяются «примерно в 68% случаях» (об этом говорит статистика Верховного суда). «Из этого следует вывод, что в 1 из 3 случаев суд оставляет квартиру покупателю», — говорит эксперт.
Но как такое вообще юридически возможно?!
Для того чтобы понять, как суд может взять и отменить продажу квартиры после подписания всех документов и передачи денег, нужно два слова сказать о том, как юристы понимают сделки. Если говорить максимально упрощенно, частным договором право признает такую ситуацию, когда совпадают два волеизъявления: один человек хочет что-то продать за определенную сумму, а другой готов это по предложенной цене купить.
В случае с «Эффектом Долиной», говорит Вероника Величко, управляющий партнер юридической фирмы «Величко и партнеры» «суды констатируют, что продавец на самом деле не имел намерения на отчуждение имущества». «Как это доказывается? — продолжает собеседница редакции. — Наличием уголовного дела. В его материалах продавцы утверждают, что находились в состоянии измененного сознания, они считали, что участвуют в специальной операции по спасению своего имущества. В таких делах фигурирует психолого-психиатрическая экспертиза, в ходе которой устанавливается, что продавец действительно находился под влиянием мошенников и не мог контролировать свои действия. Правда, экспертизы эти проводятся со слов потерпевшего».
Но почему покупателю тогда не возвращают деньги и почему он остается с ипотекой?
«В случае признания недействительной сделки, совершенной под влиянием мошенников, должна иметь место двусторонняя реституция — суд должен обязать покупателя вернуть квартиру, а продавца — деньги», — говорит в беседе с Собака.ru Софья Дорофеева из бюро «Качкин и Партнеры».
Однако, признает эксперт, исполнение таких судебных решений не всегда представляется возможным, ведь у продавца может не быть денег для возврата. Но в деле Долиной суд указал, что преступники, обманувшие Долину, известны, обстоятельства преступления установлены, поэтому покупательница квартиры звезды «не лишена возможности предъявить требования о возмещении соответствующих убытков», а на возврат денег с Долиной права не имеет. «Таким образом, суд почему-то переложил на покупателя необходимость обращаться за компенсацией к мошенникам, а не применил двустороннюю реституцию», — заключает Дорофеева.
Екатерина Токарева
Партнер коллегии адвокатов Pen&Paper:
«Почему покупатель остается без права требования денег с продавца — правовая загадка, почему-то суды исключают из этого уравнения продавца, и направляют покупателей напрямую к мошенникам, хотя, по моему мнению, здесь нет оснований для отказа в реституции. Именно продавец должен потом взыскивать деньги с мошенников, а не приобретатели, которые в этой ситуации оказались крайними».
При этом, добавляет Екатерина Токарева из коллегии Pen&Paper, покупатель, взявший ипотеку, в этом случае остается с долгом перед банком по той простой причине, что «недействительность договора купли-продажи квартиры на действительность кредитного договора не влияет».
Как отмечает социолог, профессор социальных наук Факультета свободных искусств и наук в Черногории Кирилл Титаев, то, что мы сейчас наблюдаем, — вполне обычная попытка общества выработать новый баланс интересов на фоне столкновения со сравнительно новой социальной реальностью. «Мы проходили это с огромным количеством явлений, — говорит он. — Это было с банкротством, которое то применялось как инструмент рейдерского захвата, то переставало вообще работать в России».
По его словам, поскольку правоохранительные органы «не очень справляются с телефонными мошенниками», разбирательства с последствиями обмана перешли «в плоскость гражданского права, где суды стали массово становиться на сторону [бывших] собственников квартир». При этом важно понимать, что тут речь идет «не столько о целенаправленной политике государства, сколько о коллективном поиске [решения]», где все пытаются отстоять свои интересы.
То есть суды никогда не возвращают деньги покупателю? Напротив, нередко суды принимают решения о том, что деньги должны вернуться покупателю. Проблема в том, отмечает Вероника Величко, что даже при таком решении получить свои законные рубли назад сложно — ведь они чаще всего у мошенников, поэтому продавцу просто нечего отдавать. «Тут, как в известном произведении — стулья вернулись, а вот за деньгами придется побегать», — говорит собеседница редакции.
Какие квартиры покупать рискованнее всего?
Как отмечает Екатерина Токарева, партнер коллегии адвокатов Pen&Paper, наиболее рискованными сейчас являются сделки:
- с пожилыми продавцами;
- с квартирами, которые находятся в собственности продавца очень недолго;
- проводимые по заниженной цене.
Впрочем, речь идет лишь о чуть большем риске. Важно помнить, что хотя в СМИ часто попадают случаи именно с участием пенсионеров, жертвами мошенников становятся далеко не только пожилые люди. Более того, как в феврале 2025 года сообщали в МВД, самой многочисленной категорией обманутых оказываются молодые люди в возрасте 25–44 года (разумеется, речь идет не только о квартирах). Поэтому не стоит думать, что сделка с пенсионером априори более рискованна, чем сделка с любым другим человеком.
Как проверить недвижимость и ее владельца?
«В первую очередь нужно проверить правоустанавливающие документы (проще говоря, бумаги, подтверждающие тот факт, что квартира действительно принадлежит продавцу, — прим. ред.), — говорит в беседе с Собака.ru адвокат Мария Кобзева. — Актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости, формы 7,9 и 12 (архивную). Далее нужно проверить личность продавца, навести справки о продавце, попросить предоставить справку из психоневрологического диспансера».
Впрочем, это было актуально и до появления «Эффекта Долиной». В нынешних условия, говорит Николай Зырянов из Российской Гильдии Риэлторов нужно особенно интересоваться тем, что продавец намерен делать после сделки.
«Особое внимание должны привлекать случаи, когда вместо продаваемой квартиры продавец ничего не покупает взамен, другого жилья у него нет, и не может внятно объяснить, для чего ему нужны деньги, или уклоняется от прямого ответа, — говорит собеседник редакции. — Нужно выяснять есть у него родственники, знают ли они о том, что он продает свое единственное жилье, где будет жить продавец после сделки. Родственников нужно активно привлекать к проведению сделки».
Как проводить сделку?
Эксперты, опрошенные редакцией в один голос говорят: сегодня нет универсального алгоритма по проведению безопасной сделки с недвижимостью — каждая сделка индивидуальна. Однако есть несколько правил, которые могут позволить покупателю быть чуть спокойнее относительно будущего покупаемой недвижимости, говорит Екатерина Токарева, партнер коллегии адвокатов Pen&Paper:
- по возможности не приобретать вторичку;
- покупая квартиру с рук, стараться ее покупать у собственника не пенсионного возраста (квартира должна быть в собственности хотя бы год);
- следить за тем, чтобы до заключения сделки собственник выписался и съехал из квартиры, забрав вещи и погасив долги по коммуналке;
- не платить наличкой;
- использовать банковский аккредитив с условием о выплате только после проведения регистрации перехода права собственности;
- не торопиться со сделкой, договориться с продавцом о том, что она будет заключена через пару недель;
- попросить продавца дать контакты родственников для проверки мотивов собственника;
- вносить в текст договора заверения относительно того, что продавец подтверждает, что не находится под влиянием мошенников;
- проводить сделку у нотариуса с видеофиксацией;
- требовать от продавца обеспечения обязательств, если он будет требовать признания договора недействительным.
Впрочем, признается собеседница редакции, все перечисленные действия в реальности «применить может быть затруднительно».
Дает ли все это гарантию?
На этот вопрос все опрошенные эксперты также единодушно дают один и тот же ответ. К сожалению, ответ этот — нет. Все приведенные выше пункты позволяют обезопасить покупателя, но не дают никакой гарантии.
«Гарантию на 100% не может дать никто, — говорит Николай Зырянов из Российской Гильдии Риэлторов. — Мошенники снабжают потерпевшего надежной легендой, "ведомые" продавцы очень уверенно ее рассказывают, и при этом никто, даже специалисты, не могут заподозрить, что продавец заблуждается или является жертвой обмана».
«Покупатель может тысячу раз спросить: "Точно ли мошенники не просили вас направить деньги на безопасный счет?", и даже зафиксировать на камеру отрицательный ответ продавца. Покупатель может включить в договор три страницы заверений о том, что продавец осознает характер и значение сделки и не находится под влиянием заблуждения. Только все это не поможет, если в споре появится уголовное дело и экспертиза», — подтверждает Софья Дорофеева из бюро «Качкин и Партнеры».
Что делать, если иск все же «прилетел»?
«Если иск поступил, и покупателю пришла повестка, нужно сразу обращаться к юристам, — советует Николай Зырянов, член правового комитета Российской Гильдии Риэлторов. — Не стоит надеяться на кажущуюся очевидность ситуации и что суд сам все поймет и разберется».
Чего делать не стоит, добавляет Вероника Величко, так это пытаться самостоятельно выдворить продавца из квартиры, применять насилие или звонить ему с утра в дверь с телевизионной группой. «Такие действия могут быть расценены как самоуправство, — говорит собеседница редакции. — Это может привести к штрафу, уголовному делу и так далее. То есть ситуация станет кратно хуже».
А когда можно будет «выдохнуть»?
«Срок на признание недействительными оспоримых сделок — 1 год с момента, когда лицо узнало о том, что есть основания для признания сделки недействительной, — говорит Софья Дорофеева из бюро "Качкин и Партнеры", — Это, как вы понимаете, понятие растяжимое. Но можно сказать, что год с момента сделки — самое рискованное время, а затем вероятность получить иск сильно снижается, а шансы на его удовлетворение и подавно. Полностью выдохнуть можно через 10 лет с момента заключения договора, когда заканчивается объективный срок исковой давности».
Если же говорить о том, когда «Эффект Долиной» сойдет на нет, то здесь тоже не стоит питать излишнего оптимизма. Как отмечает социолог Кирилл Титаев, на поиск нового баланса интересов и соответствующую настройку законодательства и работы судов могут уходить «не десятилетия, но годы».
Кирилл Титаев
Социолог, Профессор социальных наук Факультета свободных искусств и наук в Черногории:
«В нашем случае, я думаю, баланс может быть найден даже несколько быстрее. Это возможно, поскольку вероятен просто небольшой откат назад, к эпохе, когда регистрация собственности на недвижимость была значительно более сложной. Это сделает добросовестные сделки сильно более неудобными, но увеличит защищенность и добросовестных покупателей и добросовестных продавцов. Однако любой поиск баланса приводит к какому-нибудь неудобству для добросовестных участников. В приведенном примере — для тех, кому нужно все оформить быстро».
Комментарии (0)