Ипотека снова станет доступной в 2027 году, по крайней мере такие прогнозы делают сейчас. Позволит ли она тогда же купить жилье?

Надежда Косарева

Президент Фонда «Институт экономики города»: 

Доступность жилья можно измерять с двух точек зрения. Первая — то, как соотносится стоимость недвижимости с доходами семей. Этот параметр называется коэффициентом доступности жилья (КДЖ). Конечно, нужно помнить, что его значение по стране в целом отражает некоторую фундаментальную закономерность и может не соответствовать ситуации каждого конкретного  человека или города. И все же общую динамику он отражает.

Так вот, с 2007-го, больше 10 лет, этот коэффициент у нас снижался — что было хорошо, ведь чем он ниже, тем доступнее жилье в стране. В 2018–2019 годах он достиг минимального значения 3,2. Да, это все еще было не очень хорошо — по классификации ООН доступным считается жилье, если КДЖ ниже 3, — но если бы эта динамика продолжилась, то, думаю, сейчас он был бы в районе отметки 3. 

Начиная с пандемии, по всем понятным причинам коэффициент вновь пошел вверх — в 2022 году мы оказались в ситуации 2014 года, когда он равнялся 3,8. Льготная ипотека разогнала цены на недвижимость, при этом доходы росли не так быстро. Затем ситуация начала чуть исправляться, но даже в 2024 году мы лишь повторили результат 2017 года. 

Вторая точка зрения на доступность жилья — доступность приобретения жилья с помощью ипотеки. Именно она позволяет преодолевать разрыв между стоимостью жилья и тем, сколько зарабатывают люди. И тут у нас тоже с 2006 года был постоянный прогресс. К 2020 году уже примерно 56 % семей могли себе позволить приобрести стандартное жилье площадью 54 кв. м с помощью ипотеки. Формально сейчас ситуация обстоит сходным образом, но есть нюанс — это только если учитывать средневзвешенную ставку по рыночной ипотеке и по льготным ипотечным программам, в том числе по семейной ипотеке. 

Если же мы посмотрим, кто может приобрести жилье, взяв ипотечный кредит по рыночной ставке, то в 2024 году это лишь 22 % семей. Получается, мы просели более чем в два раза по сравнению с доковидными временами. Впервые, начиная с 2016 года, жилье с помощью рыночной ипотеки стало недоступно семьям со средним доходом. 

Надо сказать, что проблем на строительном рынке у нас хватает. И доступность жилья связана не только с общей ситуацией в экономике, геополитикой и ключевой ставкой. К примеру, у нас очень низкая производительность труда в строительстве. Проблема тут международная, в эту отрасль очень медленно проникают инновации, поскольку модернизация производственного процесса требует существенных затрат и времени. 

Другая особенность уже именно нашего рынка — низкая конкуренция между застройщиками. Часто говорят, что на рынке в городе, например 50 компаний, мол, о какой монополизации может идти речь? Но на самом деле 50 компаний — это не про конкуренцию, а про концентрацию на рынке. Большинство игроков не конкурируют ценой, а исповедуют одну и ту же бизнес-модель, предполагающую максимизацию нормы прибыли, а не массы прибыли. Проще говоря, они предпочитают не снижать цены, а снижать объемы строительства,  вместо того чтобы немного снизить цену, построить больше и заработать ту же или даже большую сумму при меньшей доходности каждого объекта. И эта ситуация с годами почти не меняется. 

И все же… я думаю, что в какой-то момент мы вернемся к той динамике, которую наблюдали в 2000–2010-х годах. Более того, может быть даже выйдем на то, что жилье станет более доступным. Все же, несмотря на консервативность строительной индустрии, прогресс не стоит на месте, есть строительная печать, искусственный интеллект, роботизация. Быть может, срок строительства многоквартирного дома скоро сократится с трех лет до одного года. 

Но надо понимать, что все это не произойдет в 2027 году, когда, по некоторым оценкам, может существенно снизиться ключевая ставка. Дело в том, что 2027 год будет годом несбывшихся надежд тех застройщиков, которые вынуждены были скорректировать свои планы по началу новых проектов в 2024 году. Как я уже говорила, срок строительства сейчас равен примерно трем годам. 

Так что если в это время станет принципиально доступнее ипотека, то в моменте ситуация с доступностью жилья может даже ухудшиться. Новых домов будет меньше, а спрос все больше. В этих условиях надо думать не о росте доступности, а о том, как бы цены еще сильнее не подскочили. Но, спустя пару-тройку лет, ситуация, надеюсь, должна выровняться и, если не будет новых неожиданностей, в начале 2030-х годов мы можем вернуться к более доступному жилью. В этом смысле я оптимистка.

Василий Солодков 

Директор Банковского института НИУ ВШЭ:

Говорить о том, что в 2027 году жилье у нас будет доступнее, я бы не стал. На то есть сразу несколько причин. Первая — давайте посмотрим на качество жилого фонда. В старых домах инфраструктура часто сыпется, кое-где трубы не обновляли по 30 лет, сроки эксплуатации лифтов просто продлевают, потому что не могут позволить себе капитальный ремонт или замену. Чем это чревато, думаю, понятно. 

Вторая причина — мы все острее чувствуем проблему рабочей силы. В последние годы на стройке у нас была она в основном импортная. Сейчас же идут ограничения на привлечение трудовых мигрантов. Это в свою очередь тоже может привести к росту цен на рынке жилья. 

Ну и главное, все разговоры о доступности жилья через год или два сводятся к тому, что ставка существенно снизится, но пока это лишь гадания на кофейной гуще. Размер ставки связан с инфляцией. Я пока не вижу причин для ее снижения.