Личный опыт: как реставратор Максим Филипович за свой счет восстанавливает дачу Кочкина — шедевр деревянного зодчества

Дача Кочкина досталась вам в аварийном состоянии. Зачем взяли за этот проект? 

Это та замечательная история, когда все сложилось. Моя компания уже восстанавливала похожие объекты деревянного зодчества — например, дачу Ростовцевой на границе Павловска и Пушкина, — поэтому когда я узнал о продаже дачи Кочкина, не мог не воспользоваться шансом. К таким зданиям, признаюсь, испытываю особый профессиональный трепет.

В ходе торгов пришлось поднять ставку более чем в два раза: стартовая цена аренды составляла около 100 тысяч рублей в месяц, а в итоге мы остановились на 250 тысячах. Плюс НДС и прочие расходы. Я пошел до конца — сказался в том числе азарт. Да, это памятник, а значит, он имеет ряд ограничений, но одновременно это и возможность обрести свободу в принятии решений и реализовать свои творческие замыслы как инвестор. Все победы — твои, но и все ошибки — тоже твои. И расплачиваешься за все сам.

Чем вас так зацепило это здание?

Давайте так: кто не хочет иметь свой дом в Сестрорецке? Я тоже хочу — пусть даже в аренде на 49 лет. Хоть я и владелец компании, у меня нет возможности купить недвижимость в Курортном районе — это слишком дорого. А реставрация объекта деревянного зодчества — среди сосен и пляжей побережья Финского залива — дает возможность превратить мою мечту в реальность. 

Еще мне интересна история этого здания. Улица Максима Горького, на которой стоит дача Кочкина, до революции носила имя Петра Авенариуса. Это был предприниматель, построивший первую частную железную дорогу из Петербурга до станции «Курорт». Свести концы с концами у него не получалось: не хватало денег. Тогда он попросил правительство передать ему эту территорию в Сестрорецке в пользование.

План был такой: взять землю, разделить ее на участки и сдать их в долгосрочную аренду. А за счет дохода в том числе профинансировать содержание железной дороги. Сто лет назад мозги у людей работали не хуже, чем сейчас! Это тоже вдохновляет — хочется глубже погружаться в прошлое памятника и его прежних владельцев.

Что исторического сохранилось к началу реставрации? И что из этого еще можно спасти?

После обрушения дачу Кочкина расселили и законсервировали. Внутреннюю отделку демонтировали практически до голых балок, разобрали каркасные пристройки — это около 30% общей площади и накрыли временной кровлей из профлиста. Исторический сруб сохранили и возвели для него защитный саркофаг. Если бы не перечисленные работы, скорее всего, здание было бы полностью утрачено.

Сейчас основная сложность заключается в самой древесине. За несколько лет она сильно высохла. При этом если на нее попадет вода, бревна быстро напитаются влагой и опять потребуются годы, чтобы все просушить. Поэтому важнейшая задача — организовать реставрацию так, чтобы старый сруб ни на одном этапе работ не оставался без крыши или чтобы этот период был минимальным.

То есть остался только старый сруб?

Да, и мы приложили все усилия, чтобы его сберечь, потому что это главная ценность дачи Кочкина. Сначала я хотел заменить почти 70% конструкций, а сейчас хочу сохранить их, убрав только откровенно трухлявые и сгнившие бревна.

Наружные стены покрасим, восстановим каркасные пристройки, вставим новые окна и положим новую кровлю. А вот внутри максимально раскроем исторические элементы — там, где это будет выглядеть эффектно. В интерьере их не нужно защищать от ультрафиолета, дождя и других внешних воздействий. 

В чем главная сложность восстановления памятников деревянного зодчества? 

У большинства людей дерево вызывает опасения, хотя отношение к нему постепенно меняется. Еще 10 лет назад многие владельцы таких памятников считали идеальным решением их снести, построить здание из кирпича и просто воспроизвести исторический облик. Сегодня подход другой: чем глубже погружаешься в работу, тем больше понимаешь ценность подобных объектов и тем меньше хочется их менять.

Главная сложность — нехватка специалистов. Мы накопили большой опыт, но мастеров, которые умеют восстанавливать старый сруб без его полной разборки, по-прежнему очень мало. Это действительно особая профессия. Еще одна особенность — внимание со стороны градозащитников и органов охраны памятников к таким объектам зачастую больше, чем к другим. Причина проста: их осталось очень мало. Поэтому каждый шаг нужно подробно обосновывать.

Еще до обрушения дачу Кочкина детально отсканировали. Как такие технологии меняют работу реставраторов и что они позволяют сделать сегодня, что было невозможно еще 10–15 лет назад?

Цифровая копия — это страховка от утраты. Особенно если речь идет о памятниках деревянного зодчества. Если горит каменный дом, часто сохраняются стены. Если горит деревянный — не остается ничего. Цифровая копия позволяет восстановить его максимально точно.

Показательный пример — дача Кочкина. Впервые ее отсканировали в 2009-м, когда у здания еще была крыша. Тогда никто не мог и предположить, что спустя годы объект будут реставрировать, но именно благодаря цифровой копии мы можем воссоздать утраченные элементы конструкции. Если бы не эта работа, нам пришлось бы опираться только на старые снимки. А между фотографией и сканированием, где точность измерений достигает сантиметра, разница колоссальная.

Такие технологии — это будущее. Через 50 или 100 лет цифровые копии зданий будут иметь огромную ценность. Архивные материалы тоже важны, но по точности и объему информации они не могут сравниться со сканированием. Я уверен: пройдет время, и у города появится электронный слепок, который поможет сохранять историческое наследие для следующих поколений.

Вы стали арендатором дачи Кочкина по программе «Рубль за метр». Со стороны она выглядит как привлекательный инструмент для инвесторов, но что показывает практика? 

Первый плюс — это минимальные стартовые инвестиции: вы платите только аренду, до которой дошли на торгах. Второй — практически бесплатное владение объектом после завершения реставрации. Третий — отсутствие налога на собственность.

Подводный камень — земля. Сегодня плата за нее символическая: около 60 тысяч рублей в год. Какая ставка будет после того, как аварийное здание приобретет ликвидность, я не знаю. И никто не знает. Большие риски также связаны со сроками. Предыдущие арендаторы, например, в них не уложились и потеряли много денег. 

Еще могут возникнуть сложности с инженерной подготовкой. Обычно такие объекты идут без коммуникаций. Мне повезло: электричество я подключил, проект газоснабжения согласовал. А вот с водой пока неопределенность: ее проведение может стоить около 5 млн рублей. Подобные затраты сложно просчитать в начале пути.

Многое зависит и от места. Курортный район — локация перспективная, поэтому любая недвижимость здесь будет востребована. При этом памятники деревянного зодчества есть и в Красном Селе, но туда никто не приходит на торги. Потому что затраты примерно одинаковые, а результат совершенно разный.

Ну и заканчивая тему подводных камней: Кочкин взял этот участок в аренду в 1906 году на 99 лет, но он никак не мог знать, что произойдет через 11 лет.

Что уже сделано и что предстоит сделать на даче Кочкина?

Всего за год нам удалось провести исследования и согласовать проект, поэтому мы уже получили разрешение на производство работ и плавно к ним приступаем. Времени достаточно — еще шесть лет, поэтому я не форсирую события. Можно сделать максимально быстро и дорого, но я хочу достичь максимального эффекта при оптимальных затратах.

Сейчас протестировали разные методы работы с бревнами и выбрали наилучший — скоро приступим к очистке фасадов. Параллельно идет изготовление окон. План на 2026-й — закрыть дом крышей до конца года. Постараюсь его реализовать, но разрешаю себе передумывать по пути и что-то оптимизировать.

Большое внимание буду уделять благоустройству. Половина успеха проекта зависит от того, насколько комфортной получится территория. Я пока не нашел лучшее решение. Сначала разберемся с реставрацией, а потом возьмемся за эту работу. Пространство вокруг дачи должно быть таким, чтобы было приятно проводить там время.

Каким вы видите будущее этого здания?

Дом строился как дача, и мы вернем ему эту функцию. В планах четыре апартамента. Возможно, я еще уменьшу их число, потому что хочу, чтобы мне и моим гостям было комфортно. А это ощущение формируют две составляющие — тепло и звукоизоляция. Так как часть исторических конструкций мы оставим открытыми, нужно совместить две, казалось бы, несовместимые задачи: сохранить старый сруб и сделать пространство удобным для жизни.

Я как-то смотрел отчет про людей, которые инвестируют в такие объекты, как дача Кочкина. Их условно можно поделить на две категории. Первые приобретают здание, потому что оно принадлежало их предкам, но было национализировано. То есть они возвращают его в семью. Вторые решили этим заняться, потому что у них есть деньги, а еще желание сделать что-то значимое, оставить свой след. Даже без бизнес-модели. Это говорит о том, что общество заинтересовано в возрождении памятников.

У меня другая история — есть профессиональный интерес к деревянному зодчеству, есть предпринимательский интерес и есть острое желание подарить этому зданию новую жизнь. Как и другим дачам Курортного района. И я счастлив, что в этом стремлении меня поддерживает моя семья. Если смотреть с точки зрения человеческой жизни, времени на это не так уж много.