В Петербурге обсуждают поправки к закону «О границах объединенных зон охраны…», согласно которым под снос могут попасть почти 400 исторических построек. Градозащитники считают: на деле число разрушение может быть больше. Некоторые эксперты, напротив, говорят, что изменения правил охраны старинных зданий пойдет на пользу городу. «Собака.ru» попыталась разобраться в вопросе: насколько оправданы надежды одних и опасения других.
Что происходит?
В ноябре Комитет по охране памятников (КГИОП) обнародовал акт историко-культурной экспертизы поправок к городскому закону № 820–7 «О границах объединенных зон охраны». По новой редакции исторические здания впервые предлагается разделить на категории. Первая — ценные средовые объекты, в основном лицевые корпуса. Значение этих 909 построек, по мнению чиновников, заключается в том, что они «формируют участки композиционно завершенных городских пространств».
Ко второй категории относят средовые объекты — 6115 штук. Эти здания сносить нельзя, но есть нюанс: фасад может быть изменен, но с сохранением общей архитектуры. На Невском проспекте — 102 таких дома, в их числе лицевые и дворовые корпуса.
Наконец, в третью, последнюю категорию, отнесли несредовые объекты, или не соответствующие окружающей исторической среде: например, дворовые флигели — их снос как раз разрешен. Всего по городу насчитали 389 таких объектов. Годы их постройки охватывают период с 1785 по 1917 годы.
КГИОП еще не закончил исследовать все исторические здания и не сформировал окончательный список несредовых объектов. В комитете отметили, что количество таких построек может «расширяться или уменьшаться в зависимости от консультаций и обсуждений с профессионалами».
Что говорят эксперты, градозащитники и КГИОП
Защитники исторической застройки считают: смысл изменения 820-го закона — это «обслуга интересов застройщиков». «Смысл изменения закона в действительности кроется именно в расчистке пятен под застройку. В первый список попали преимущественно небольшие, одно- и двухэтажные исторические постройки: например, каретные и дровяные сараи. Снос которых, по задумке КГИОП, не должен вызвать волну протестов (в чем он уже ошибся). Впоследствии под снос могут пойти и большие самодостаточные здания: расселенные доходные дома, фабрики», — настаивает Олег Мухин.
«Сейчас в законе заложен понятный и простой объективный принцип: охраняют все дома, построенные до 1917 года в центральных районах и до 1957 — в периферийных. Теперь КГИОП хочет уйти от этого объективного принципа и перейти к субъективному. Карманный эксперт сказал, что здание не ценное и его можно сносить, и дальше ты уже ни в суд не пойдешь и никаким другим образом не сможешь доказать его ценность и необходимость сохранения», — добавляет он.
КГИОП считает: речь идет не о замене объективного критерия на субъективный, а наоборот. «Большинство скандалов последних лет связаны с демонтажом зданий, которые по годам постройки — после 1917 года — не являются историческими. Единственный способ избежать толкований или двоякости закона №820–7 — пойти по пути, по которому идут многие исторические города, то есть сделать поадресный перечень зданий, которые необходимо сохранять», — пояснили изданию «Фонтанка.ru» в комитете.
Член Совета по сохранению и развитию территорий исторического центра Санкт-Петербурга Алексей Шашкин говорит, что нововведение может оказаться полезным для города: «Мы прекрасно понимаем: не будь революции и обобществления собственности, город продолжал бы развиваться и строиться, — настаивает он. — У каждого здания был бы свой владелец, который продолжал бы его улучшать. И только потому, что на 100 лет дома стали общими (по сути ничьими), они превратились из объектов прибыли в объекты трат денег на поддержание в благоприятном состоянии, чего делать не хочется и что не делается».
По его мнению, в городе нельзя сохранять все исторические объекты, в том числе «малопривлекательную застройку, которая не будь революции, давно уже исчезла бы». Разумное звено в предложенных нововведениях видит и архитектурный критик Мария Элькина. «Исходя из общей логики принимаемый закон разумный, — считает она. — Во-первых, действительно, абсолютное большинство построек из списка точно не имеет никакой ценности. Они не формируют облик Петербурга и даже часто мешают реконструировать город. Чтобы жизнь была лучше и комфортнее, необходимо какое-то количество свободных пространств. В XIX веке город застраивался очень плотно. Это во многом сохраняется и сейчас. По большому счету с помощью поправок хотят дать возможность какие-то совсем ненужные флигели и сараи сносить. Чтобы можно было делать дворы более уютными, и чтобы здания было проще реконструировать. Так делали в советское время».
Впрочем, с такими аргументами согласны не все. Научный сотрудник Эрмитажа Василий Успенский в комментарии изданию «Фонтанка» обратил внимание, что и сараи и дворовые флигели — это тоже средовая застройка. «Понятие среды на самом деле может быть разным. Петербург, как известно, вообще сложно устроен. Есть парадный Петербург, строгий стройный вид, строго архитектурно оформленный. Есть непарадный Петербург, есть задворки, изнанка. И в архитектурной истории, конечно, этой изнанки Петербурга нет. Но культура, место города в культуре не ограничивается одной лишь архитектурой», — приводит его слова издание.
Градозащитники говорят об угрозе для 7000 зданий. Откуда эта цифра?
Градозащитники опасаются, что список из 389 несредовых построек не последний. «КГИОП в своем релизе указывает, что из 14 тысяч исторических зданий изучено было только 7 тысяч. Остальные не отнесены ни к средовым, ни к несредовым “в связи с недостаточной их изученностью”. Следовательно, из состава этих 7 тысяч будут формировать второй, третий и последующие списки на снос», — пишут градозащитники.
«Сегодня они подготовили “травоядный” список, — настаивает градозащитник Олег Мухин в разговоре с «Собака.ru», — думали, что прокатит. Все скажут: “Да, сносите, там одни гаражи и сараи”. А потом готовят что-то страшное. Возможно, новые списки, где будут уже тысячи домов [признанных несредовыми]».
Тот факт, что перед обсуждением изменений в городской закон не провели оценку всех исторических домов, вызывает удивление и у Алексея Шашкина. «Вопрос градозащитников о том, что до принятия закона надо разобраться с [ранжированием] всех зданий имеет свою логику, — признает он. — Оценить все 15 тысяч зданий — не такая невероятная вещь. Можно не выходя из кабинета, смотреть все через “Яндекс Карты” или “Google”, а потом выезжать на объекты. Конечно, количество несредовых объектов в таких условиях вырастет, но это естественно. Откладывать эту работу на потом — не совсем четкая позиция со стороны тех, кто предлагает изменения. Все карты нужно выкладывать заранее на стол, иначе растет недоверие».
Масла в огонь подлила история с застройкой Нарвской заставы, на реновацию которой был введен мораторий до 2029 года. В документах на общественном обсуждении изменения закона № 820–7 упоминание о моратории исчезло — это возмутило местных жителей. «Мы ожидали чего угодно, но только не этого. Власти не только не убрали пункт, позволяющий снос Нарвской заставы, но и мораторий забыли включить», — считает жительница Наталья Елисеева.
Вскоре после появления возмущенных постов защитников Нарвской заставы, КГИОП поспешил написать: мораторий все же попадет в итоговую версию нового закона даже после внесения поправок. Впрочем, признается Елисеева, пока это не успокоило жителей. «[В новой редакции] должно быть прописано, что Нарвская застава не должна участвовать ни в какой реновации, что она должна быть сохранена», — подчеркивает она.
Зачем вообще эти списки? В Петербурге есть дефицит земли под застройку?
«Проблема дефицита земли под застройку в городе стоит, действительно, остро», говорит президент группы RBI Эдуард Тиктинский. Но он считает, что самый разумный способ ее преодолеть — это «развитие заброшенных территорий, особенно в центре и так называемом "сером поясе"». Тиктинский настаивает, что именно это взаимовыгодный путь, в результате которого Петербург получает новые благоустроенные территории, горожане — комфортную городскую среду, девелоперы — возможность реализовать интересный качественный проект. С ним согласны и другие опрошенные редакцией «Собака.ru» эксперты.
Архитектурный критик Мария Элькина также добавляет, что снос большинства объектов из первого списка не дает нееобходимых пятен под застройку, да и не должны давать. При этом она отмечает, что на перспективу важно принять закон, регулирующий градостроительную политику, в том числе в исторических районах, «чтобы было выгодно реставрировать исторические здания и достаточно трудно строить что-то новое в центре Петербурга».
Президент группы RBI Эдуард Тиктинский считает: вопрос реконструкции — больной для Петербурга, его решение должно начинаться с комплексного исследования и оценки «масштабов бедствия». «Важно понять: сколько объектов необходимо реконструировать, в какие сроки и какое финансирование требуется. Осознать, каким государственным финансированием и в какие сроки мы располагаем. Найти источники частного финансирования, сделав эту деятельность привлекательной для инвесторов. Исходя из потребностей, возможностей и приоритетов эксперты должны принимать решение о дальнейшей судьбе каждого здания, целесообразности его сноса или реконструкции», — заключат он.
«Как в лучших домах Европы»
В каждой стране к такому деликатному делу как сохранение исторического облика городов подходят по-разному. Так, Франция озаботилась сохранностью архитектурного наследия еще в 1830-х, а некоторые законы, которые регламентируют это сегодня, были приняты еще в начале XX века. Там есть более 70 охранных зон, включающих в себя исторические центры городов. Внутри существует жесткая регламентация не только того, что можно делать с постройками, но даже того, как обращаться с растущими деревьями. Включение той или иной постройки в число охраняемых находится в компетенции министра культуры, но если постройка находится в частной собственности, на это требуется согласие владельца. Помимо требований в законе предусмотрен и «пряник» для собственников исторических построек — надлежащий уход за такой собственностью позволяет им снижать налоги.
Впрочем, настаивает Шашкин, это не значит, что все постройки в центре Парижа неприкосновенны. «Там много зданий, где сохраняют только исторический фасад, — говорит он, — а внутри идет перестройка, потому что время идет и не удобно жить в том, что было актуально для XIX века». Он уверен, такой подход может подойти и Петербургу, ведь это позволит привлечь к старым зданиям инвесторов. В противном случае, тратить деньги на капитальный ремонт придется государству. Шашкин считает, что властям и петербуржцам придется сделать этот выбор или они просто «уничтожат город своим бездействием».
В Великобритании единого законодательства в сфере охраны памятников нет — там эти вопросы регулируются множеством актов. Однако, еще в середине XX века был утверждены критерии тех построек, которые должны в обязательном порядке охраняться. Там как и в нынешнем петербургском законе есть временная отсечка, хотя и куда более ранняя — защита распространяется на постройки старше 1700 года. Аналогичная система действует в Норвегии, где автоматически сохраняются все постройки старше 1650 года.
В Израиле, в Тель-Авиве разделяют здания на три категории: наиболее ценные, средовые и остальные исторические зданий, которые необходимо сохранить. «В зависимости от этой ценности меняется подход: для наиболее ценных допустима только реставрация; для средовых — реконструкция с надстройкой не более 2,5 этажей и с отступом от линии улицы, чтобы эта настройка была незаметной. Для третьей категории возможна полная реконструкция с сохранением фасадов, но с возможной надстройкой до четырех этажей. За счет разрешенной надстройки, во-первых, застройщики заинтересованы в проектах реконструкции, потому что они одновременно создают новые метры, их продают и дом реконструируют. Кроме того, собственники получают свою прибыль за счет продажи этих квартир в надстройке», — рассказывает аналитик города, урбанист бюро «Новая Земля» Гавриил Малышев.
Кроме того, в Тель-Авиве есть небольшая хитрость, которая стимулирует инвесторов и собственников заниматься реставрацией исторических зданий. «Там есть такое понятие как права надстройки. То есть если человек живет в историческом доме, у него есть в теории право надстройки до четырех этажей, но он его не может реализовать конкретно на своем доме, но он может продать застройщику, который хочет увеличить разрешенный метраж где-нибудь на другом участке. Допустим, девелопер хочет построить пятиэтажный дом в отдаленном районе, но там разрешено возводить только трехэтажные здания. Застройщик договаривается с жителем центрального здания, приобретает у него право на надстройку еще двух этажей и реализует на своем участке. И как бы за счет этих денег дом в историческом центре реставрируют. Эта система успешно работает, наследие поддерживают в хорошем состоянии без вовлечения больших бюджетных средств», — заключает Малышев.
Текст: Константин Крылов, Мария Агафонова
Комментарии (0)