Реинкарнация 2.0: переключатся ли девелоперы в этом году с массового строительства на плановую ревитализацию серых промзон?

Ни о каком смещении акцента с освоения новых земель в сторону преобразования существующих территорий речи не идет: скорее желаемое выдается за действительное. Активная застройка полей продолжается, превращая город в «бублик»: центр стагнирует и выглядит все более неоднородным, тогда как на окраинах идет масштабное строительство, приводящее к перенаселению. Безусловно, центральные локации девелоперам интересны. Однако перспективных территорий крайне мало. Сегодня нет ни одной программы, которая системно помогала бы преобразовать деградирующие околоцентральные районы. Есть удачные примеры — кластер вокруг «Севкабель Порта» и «Брусницына», который превращает исторически депрессивную территорию в современную среду. Яркий пример бережного сохранения исторического наследия — Левашовский хлебозавод. Однако это единичные примеры, где инициативы исходят от отдельных девелоперов. Мы приводим эти кейсы уже 5–10 лет, тогда как подобных проектов должно появляться по нескольку в год. Развивать территории, когда нет ни градостроительной стратегии, ни инструментов вовлечения таких территорий в оборот, ни рычагов влияния на неэффективных собственников, ни льгот для застройщиков, невозможно. Например, «Апраксин двор» — проект преобразования, которому уже более двух десятков лет, и он по-прежнему не имеет внятных перспектив развития. Редевелопмент не равно реконструкция. У нас четко регламентировано, какие здания — объекты культурного наследия. Однако на практике нам это никак не помогает. Показательный пример — здание НИИ у площади Мужества: очередная волна градозащитного шума, демонстрирующая всю абсурдность происходящего. Парадокс в том, что даже при всей чистоте документации девелопер рискует увязнуть в проверках и судебных разбирательствах. Отдельного внимания заслуживает законодательство по охране исторических зданий, где до сих пор действует правило: любое здание в центральной части города, построенное до 1917 года, автоматически попадает в охрану. При этом в прошлом году в закон 820-7 были включены термины «ценные рядовые объекты», «ценные средовые объекты», представляющие реальную, а не формальную ценность. Однако принцип признания здания историческим по году постройки продолжает действовать — как минимум до тех пор, пока он не будет пересмотрен на федеральном уровне.

Когда речь идет о реконструкции — это сложная задача со многими не известными. Плохое состояние памятников и ограничения охранных ведомств делают крайне сложным процесс проектирования, согласования, да и самих строительных работ. На примере Левашовского хлебозавода и других исторических зданий мы знаем, что многие детали выясняются уже «в процессе» — а значит, потребуются новое проектирование и затраты! Еще промышленным объектам нужно новое идейное наполнение. Как в случае с нашими проектами реконструкции: газгольдером на Заозерной улице, гаражом фирмы Крюммеля на Большой Посадской. Промышленные или депрессивные зоны часто воспринимаются как серые пятна на карте города. Когда же у места появляется понятная роль, меняется и отношение к нему. Это видно даже на примере с таким точечным проектом редевелопмента, как Левашовский хлебозавод. Он изменил облик всей западной части Петроградской стороны: реконструкция хлебозавода и превращение его в современное культурно-деловое пространство (из аварийного полузаброшенного здания, каким хлебозавод был в 2017 году) повлияли и на привлекательность жилого проекта Futurist. Это вполне действенная схема работы с памятниками: реконструкция, включенная в экономическую модель проекта (где плюс к цене жилья окупает затраты на реконструкцию объекта культурного наследия). В отличие от прямого «меценатства», когда инвестор вкладывает средства в реконструкцию, не надеясь на отдачу, такая модель может быть масштабирована и стать основой для новых инициатив по сохранению исторического центра.

Процесс редевелопмента начался еще в 1990-е годы — «Группа ЛСР» была первопроходцем в этом процессе, построив жилой комплекс на улице Радищева, на месте бывшего молокозавода №3. Для любого города, где шло активное развитие промышленности в XIX — начале XX века, редевелопмент — естественный процесс, выигрышный для всех сторон. Девелопер получает землю в хорошей локации; жители — современное пространство. Жилые комплексы «Цивилизация» и «Цивилизация на Неве» — яркие тому примеры. Они расположены на Октябрьской набережной, где долгое время находился газобетонный завод (он был успешно перевезен в Сертолово). Еще один пример — территория бывшего завода «Ливиз» на Синопской набережной, где мы реализуем новый премиальный проект (продажи начнутся уже в этом году!). Часть построек на территории — объекты культурного наследия, и наша задача — адаптировать сохраняемые здания под современные нормы, учесть все запросы жителей и вплести новое строительство, сохранив «гения места».

Петербург уже пережил период, когда было принято «обнулять» территорию: сносить все и строить заново. Петровский остров — самый наглядный пример. Формально престижная локация, по факту — перегруженная застройка без полноценной городской среды. Редевелопмент — попытка исправить такие ошибки. Он меняет не фасады и квадратные метры, а сценарии жизни. Для горожан важно, чем район будет «дышать». Во многом этот процесс продиктован изменением нормативов и ограничениями генплана. К территориям стали относиться осторожнее и вдумчивее. Градостроительные ошибки слишком дороги — их невозможно исправить, когда все построено. В городе все территории у воды обладают колоссальным потенциалом. Весь левый берег Невы — от Синопской набережной до территорий бывших мануфактур и промзон. «Кресты» тоже способны дать новую жизнь кварталу в Калининском районе, изменить облик Арсенальной набережной. Но важно понимать: такие проекты чрезвычайно дорогие! Сохранение объектов культурного наследия — это не только инвестиции, но и терпение. При этом редевелопмент фактически лишен поддерживающих программ. Девелоперы работают в условиях обычного финансирования, которое плохо совместимо с логикой этого сектора, как долгосрочного и социально значимого процесса. Редевелопмент — зона ответственности не только бизнеса, но и государства. Без целевых программ он развивается не в том масштабе, который необходим Петербургу.