Доходный дом 2.0: как большие апарт-отели составили конкуренцию гостиницам и стали перспективной инвестицией

Апарт-отели уже составляют конкуренцию классическим гостиницам. В Петербурге даже в низкий сезон есть спрос на номера в апартах. Их выбирают деловые туристы, приезжающие в город больше чем на пару дней, а также семьи, которым по многим причинам удобнее снять квартиру со всеми удобствами и кухонной зоной, а не номер. Поэтому грамотная работа с семейной аудиторией может помочь апарт-отелю на конкурентном рынке.

Что касается ценовой конкуренции, то для концептуальных проектов стоимость ночи проживания не является ключевым параметром, если сравнивать объекты одинаковой «звездности» и в сопоставимой локации.

Gler — это апарт-отель бутикового типа, в нем всего 108 номеров, поэтому мы ожидаем высокий процент загруженности номерного фонда круглогодично. Учитывая локацию объекта в исторической части Васильевского острова, основные наши клиенты — туристы, в том числе и деловые. Конечно, у нас будет какой-то процент среднесрочных бронирований, в первую очередь как раз за счет деловых туристов, но основной формат — это именно краткосрочная аренда. Для объектов гостеприимства в исторической части Петербурга это оптимальная бизнес-модель.

Одна из отличительных особенностей и видимых преимуществ апарт-отелей перед классическими гостиницами, где бы они ни находились (в центре города или на окраине) — это сочетание домашнего уюта и гостиничного сервиса. В отличие от стандартных гостиничных номеров, апартаменты — это полноценное жилое пространство с кухней, зоной отдыха и рабочим уголком. Создается атмосфера «дома вдали от дома».

Еще одно весомое преимущество: в отличие от стандартных гостиниц, где рабочее пространство ограничено номером или лобби, апарт-отели часто предлагают коворкинги, переговорные и лаунж-зоны. Также их лобби могут трансформироваться в культурные хабы: здесь могут проходить выставки, концерты, мастер-классы и т. д.

При этом аудитория апарт-отелей может заметно отличаться в зависимости от локации. К примеру, апарт-отель «Yes Марата» в центре города интересен как туристам, семьям, так и деловому сегменту круглый год. Он закрыва­ет все потребности — от рабочих до развлекательных: здесь есть коворкинг, бизнес-центр, фудхолл, фитнес, доступ к бассейну и стадиону, арт-галерея и даже отдельная площадка для питомцев. Гости отеля обычно планируют поездки заранее, что позволяет эффективно управлять загрузкой. Оптимальное распределение номерного фонда на Марата составляет 60 % краткосрочной аренды, 15 % среднесрочной и 25 % долгосрочной.

Несколько другая картина в случае с апарт-отелем «Yes Хошимина», который находится в спальном районе. Здесь из инфраструктурных решений наиболее востребованы фитнес-клуб и лобби-бар. Ритм другой — гости больше сосредоточены на деловых задачах, чем на отдыхе, что отражается на глубине бронирования: здесь чаще бронируют проживание спонтанно, а идеальное распределение аренды выглядит как 40 % краткосрочной, 20 % среднесрочной и 40 % долгосрочной. Другой пример — камерный клубный дом «Приоритет» (всего 40 квартир, каждая с видом на Неву), расположенный на Воскресенской набережной. Разработкой его общественных пространств занималась известная Studia 54. В доме также планируются гастробар, салон красоты и фитнес-клуб — и связующим звеном для них будет лобби, которое украшают картины современных художников (например, знаменитого советско-российско-американского художника Юрия Купера).

.

В проекте SAAN мы развиваем концепцию Urban Resort, которая сочетает широкую инфраструктуру для городской жизни (от офисов до ресторанов) и возможности оздоровительного отдыха. Центральный элемент — спа-пространство: бассейн и сауна с панорамными окнами и видом на Удельный парк, хаммам, джакузи и даже иммерсивное водное пространство (развлекательное шоу с видео, звуком и эффектами погоды). Планируется, что доступ в спа будет открыт не только резидентам комплекса, но и всем горожанам. Также откроем фитнес-клуб с групповыми программами, залами для кардио-тренировок и йога-практик.

Второе направление — гастрономическое: в комплексе откроется фуд-пространство, флагманом которого станет двухуровневый ресторан с террасой от наших партнеров italy&co. Помимо этого они будут курировать кафе для завтраков и рум-сервис для резидентов комплекса. Также мы активно привлекаем в проект и другие гастро-концепты, чтобы создать эмоционально насыщенное пространство, интересное современной аудитории. 

Для резидентов комплекса мы предусмотрели клубную инфраструктуру, которая включает общественную гостиную с террасой, камерный кинотеатр, бьюти-пространство, игровую зону, детскую комнату, переговорные, комнату для записи подкастов. Она охватывает все сферы жизни резидентов: от развлечения и семейных встреч до решения рабочих задач или создания профессионального контента.

Среди арендаторов такой формат недвижимости вызывает повышенный интерес. С одной стороны, в городе давно не открывалось новых качественных гостиниц, с другой — сами проекты предоставляют сравнительно больший ассортимент трендовых сервисов и услуг. Инвесторам же такие концепты приносят стабильный пассивный доход. Чем выше уровень и проработанность проекта, тем выше тарифы на аренду и потенциальная доходность. Например, в SAAN в период максимального сезонного спроса до 176 000 рублей в месяц с одного юнита. Благодаря удобной локации, профессиональной управляющей компании и богатой внутренней инфраструктуре проект будет притягивать как туристический спрос (особенно в несезонные периоды), так и локальный — когда эта инфраструктура и сервис (как рестораны, спа и бассейны) станут новой точкой притяжения всего района.

Мы видим очень четкое различие между классическими спа-отелями и отелем с концепцией well-being. Разница в фокусе и подходе к отдыху. Спа-отели или термальные комплексы предлагают расслабление и восстановление с помощью процедур. Главный акцент на телесном комфорте: массажи, ванны, сауны, обертывания. Это в большей степени отдых выходного дня. А концепция well-being — более целостный и стратегический формат: он про физическое, ментальное и эмоциональное благополучие. Мы помогаем восстановить баланс в жизни: наладить сон и питание, повысить осознанность, внутреннее спокойствие и добавить движение в свою жизнь. На это, во-первых, работает вся инфраструктура: от умных гаджетов для правильного пробуждения и повышенной шумоизоляции до качественной питьевой воды из крана в каждом номере. Также скоро в апарт-отеле откроется ресторан и биохакинг-центр One от курорта «Первая Линия. Health Care Resort». А в новом апарт-отеле «Well Московский», который тоже будет работать в формате well-being, запланированы все сезонный бассейн на крыше и спа-комплекс. Во-вторых, biophilic-дизайн — интеграция природы в архитектуру и интерьер. В лобби много живых растений, природные арт-объекты и циркадное освещение (биодинамические световые панели, работающие по системе tunable white и учитывающие в своих градиентах циркадные ритмы человека). В дизайне отсутствует цветовой шум, который может отвлекать или раздражать.