Судьба одного из крупнейших исторических торговых центров города Петербурга туманна: активисты, например, предложили продать Апраксин двор по примеру «Крестов». Они считают, это позволит использовать комплекс более эффективно, чем при сдаче в аренду. Собака.ru поговорила с экспертами — девелоперами, урбанистами, архитектором и архитектурным критиком — о сценариях развития торгового комплекса и узнала, действительно ли передача корпусов, находящихся в собственности у города, под инвестпроект может изменить ситуацию.
Эдуард Тиктинский
Президент Группы RBI:
«Продажа корпусов Апраксина двора может быть выгоднее для города, если она проведена с понятными условиями, прозрачным конкурсом, четко обозначенными обязательствами по развитию территории. Такой подход способен привлечь сильного инвестора, который вложит средства в восстановление и развитие Апраксина двора быстрее и качественнее, чем это возможно при управлении через аренду. Так что, если цель — реальное преображение территории, а не просто сохранение статус-кво, продажа может быть более эффективным решением. Главное — обеспечить условия, при которых покупатель будет обязан не только владеть, но и развивать объект в интересах города.
Наиболее эффективный сценарий развития Апраксина двора — комплексная реконструкция и изменение функции. Комплекс формировался на протяжении XVIII–XIX веков и занимает значительную территорию — около 14 гектаров. До сих пор у него было только одно назначение по сути — торговое. Однако в современных условиях такая узконаправленность столь большой площади уже не отвечает ни экономическим реалиям, ни потребностям города.
Больше экономического и социального смысла было бы в создании на территории Апраксина двора мультифункционального квартала с деловой частью — офисами, коворкингами, выставочными залами, фестивальными площадками, гастрономическим кластером. Здесь уместна туристическая инфраструктура — бутик-отели, апартаменты. Торговля, безусловно, может и должна остаться, но в ином сегменте и масштабе.
Это позволит перезапустить пространство, которое сегодня не воспринимается горожанами и туристами как точка притяжения, несмотря на его уникальное расположение в историческом центре. Мы видим, как трансформация подобных территорий работает — достаточно вспомнить Левашовский хлебозавод. Памятник архитектуры из промышленного объекта превратился в деловое и культурное пространство, где проходят выставки современного искусства, музыкальные и театральные фестивали, лекции.
Апраксин двор — гораздо более масштабный проект, а ,значит, и возможности для инвесторов здесь куда шире. Комплекс вполне может стать новой точкой притяжения на карте Петербурга, но для этого необходимо плотное взаимодействие инвестора и городских властей. В том числе инвестору важно четко понимать свои возможности и обязательства, быть уверенным в том, что они не изменятся».
Мария Элькина
Архитектурный критик, автор телеграм-канала «Город, говори»:
«Предложение общественников мне кажется недальновидным. Опыт последних лет показывает: намеренное опустошение зданий в Петербурге, в том числе объектов культурного наследия, приводит к тому, что какое-то время они простаивают, а потом требуют значительных затрат. В итоге постройки используют не самым выгодным образом. Конюшенное ведомство и “Кресты” долго стояли (и мы еще не знаем, чем это закончится). Мы помним скандал с Биржей на стрелке Васильевского острова, откуда в 2011 году выехал Центральный военно-морской музей. Всем казалось, что в здание въедет новый пользователь, но несколько лет ничего не происходило.
Апраксин двор, наверное, больше пригоден к использованию. Но идея полной замены
функции не очень удачна в этом случае, потому что комплекс не является чем-то постыдным в Петербурге, как многим кажется. Возможно, это не очень ухоженное место, за ним не так хорошо присматривают с точки зрения правопорядка и благоустройства, но это местная достопримечательность. Во всех городах мира подобные локации берегут по самым разным причинам: они являются точками притяжения горожан и туристов, создают колорит.
Мы должны смотреть на исторический комплекс не только с точки зрения экономики, но и исходя из культурных и социальных ценностей, которые он несет. Апраксин двор — большая торговая площадка, сравнительно недорогая. Она бы не существовала, если бы в ней не было необходимости. Практика показывает: во многих мегаполисах такая потребность есть — не только в азиатских городах, Италии, но и в Нидерландах.
Как сделать так, чтобы территория Апраксина двора приносила больше денег, а здания восстановили? Первое — не стоит держать людей в напряжении все время и обещать разогнать торговцев. Второе — нужно выдать предписания КГИОП на реставрацию и ремонт старых зданий. Этого должно быть достаточно, чтобы привести их в порядок. Третье — следить за благоустройством и правопорядком. Возможно, нужен профессиональный оператор пространства, который будет координировать благоустройство и восстановление построек, помогать всем договориться между собой. Кроме того, на уровне архитектурного проекта необходимо предложить такую концепцию, которая предполагала бы не единого застройщика, а рекомендации (условно — мастер-план и дизайн-код), чтобы каждый из собственников объектов мог бы ими воспользоваться. Это реально сделать. Координация сложная, но не невозможная».
Александр Басалыгин
Основатель BS Art Development Group («Вавилов Лофт», «Флигель», «Третий кластер», а в 2025-м — «Брюллофт»):
«Пример “Крестов” абсолютно нерелевантный для Апраксина двора по двум причинам. Первая — с комплексом бывшей тюрьмы пока ничего не произошло. Хоть его и приобрел солидный застройщик (Группа компаний «КВС». — Прим.Ред.), говорить об успехе пока рано. Часто бывает так, что проект по итогу могут не реализовать, и мы увидим попытку перепродажи объекта. А если озвученную концепцию все-таки воплотят в жизнь (Группа компаний «КВС» планирует превратить «Кресты» в общественное пространство с музеем, гостиницами, галереями и ресторанами. — Прим.Ред.), эффект мы увидим через 3-5 лет.
Вторая — Апраксин двор не смогут продать целиком. Насколько я знаю, на территории много приватизированных помещений, зданий, что не позволит инвестору приобрести всю территорию и вести как целый проект с единой концепцией.
Апраксин двор побратим “Красного треугольника”. У этих площадок одна и та же проблема: множество малых собственников и неприватизированного имущества. В синергии эти два фактора не позволят создать единую концепцию и получить одного стейкхолдера.
Архитектурный ансамбль можно наделить практически любой функцией: использовать под креативное пространство с гастрорезидентами, деловой квартал, IT-кластер, современные торговые ряды и гибридные концепции. Здесь может получиться все, что угодно. Вопрос лишь в том, что делать с нынешними собственниками помещений?»
Олег Манов
Руководитель архитектурной мастерской FUTURA-Architects:
«Для перерождения Апраксина двора из культового в культурное место средств, вырученных с аренды, будет недостаточно. Объекту необходима комплексная реконструкция и новое, актуальное для города, наполнение.
Комплекс занимает порядка 14 га, что позволяет наделить территорию сразу большим количеством функций. Здесь можно организовать выставочные пространства с постоянными и временными экспозициями (в Петербурге, например, не так много больших музеев с современным искусством, фактически — только «Эрарта»), создать площадки для концертов и фестивалей, открыть хорошие ресторанные проекты, выделить место под деловую зону (коворкинги, офисы) и под туристическую инфраструктуру (апартаменты и гостиницы). И главное — Апраксин двор расположен в центре Петербурга — не нужно специально что-то придумывать для привлечения трафика.
Конечно, в этом проекте множество вызовов, начиная от технического состояния — сильного износа зданий и коммуникаций — заканчивая реноме. Спросите у любого петербуржца: захочет ли он оказаться в Апраксином дворе после захода солнца? Ответ будет однозначным. Поэтому поэтапная реставрация в один или два корпуса локацию не изменит. Необходим комплексный подход, который сейчас возможен только в синергии усилий инвестора и власти.
Хорошим ориентиром для такого проекта, думаю, может быть кейс Никольских рядов. За свою историю комплекс прошел путь от рынка и даже промышленного объекта до качественного общественного пространства. Это тоже был крайне сложный проект — износ конструкций составлял более 70%. Но даже реконструкции корпусов по периметру хватило, чтобы вдохнуть в Никольские ряды новую жизнь, преобразовать в многофункциональное пространство: тут есть отели, рестораны и прекрасный внутренний двор, где проходят городские события. Апраксин двор на порядок больше, что дает инвестору возможность сделать из него настоящее третье место для петербуржцев и еще одну точку притяжения для туристов».
Ульяна Ким
Сооснователь бюро Versus.Mind:
«Апраксин двор изначально был торговым пространством — функция должна сохраниться. Это не только соответствует духу места, но и создает устойчивую экономическую базу для инвесторов и арендаторов. Здесь может быть качественный и разнообразный стрит-ритейл в формате торговых кварталов высокого класса как актуальная альтернатива торговым центрам.
Территория позволяет развивать дополнительные форматы: туристическую инфраструктуру, сервис, апартаменты, культурные и гастрономические пространства. Это позволит увеличить возвратность посетителей, создать полноценную экосистему, работающую в разных сценариях — от повседневного использования до событийных активностей.
При этом не хотелось бы превращать Апраксин двор в типичный креативный кластер. Ценность места — в многослойности, в возможности сосуществования культурных, общественных, коммерческих и прочих проектов без потери аутентичности.
Апраксин двор — это сложная средовая структура, фактически "город в городе". Потенциальное разнообразие задач и масштаб территории требуют объединяющей концепции: проработанного баланса функций для выравнивания конкуренции и большей финансовой эффективности каждого объекта, логистической и смысловой взаимосвязи кварталов и зон, качественного объединяющего благоустройства, единого дизайн-кода и позиционирования бренда.
Правильная функциональная комплиментарность создаст синергетический эффект: Апраксин двор может стать мощной точкой притяжения — для горожан, туристов и бизнеса».
Данил Подшивалов
Старший партнер консалтинговой группы Versus:
«Значительная часть объектов Апраксина двора уже в частной или смешанной собственности. Передача всего комплекса — вопрос времени и практически единственный способ найти инвестора. Как это сделать? Этот вопрос мучит Смольный уже 10 лет. Насколько я могу судить, город хочет целиком (что невозможно) [передать Апраксин двор] надежному партнеру (его видимо, нет) под эпохальный проект (он не окупится без существенных затрат бюджета или искажения исторической среды). Решение на поверхности: нужно реализовать проект по частям, со всеми заинтересованными инвесторами (собственниками) с использованием всех доступных юридических конструкций: первая — торги в отношении зданий в госсобственности (по аналогии с «Крестами»); вторая — инвестиционные соглашения с собственниками отдельных помещений в зданиях со смешанной формой собственности; третья — государственно-частное партнерство с возможностью бюджетного финансирования. Ранее [власти] обсуждали возможность передачи зданий, принадлежащих городу, стратегическим инвесторам без проведения торгов, однако это решение так и не было принято.
Главное — начать действовать. Лучше постепенно приводить территорию в порядок, чем бесконечно ждать идеального решения».
Комментарии (0)