Уже сегодня общая площадь устаревшего жилья в России превышает 50 млн кв. м, а к 2040 году она может составить 216 млн кв. м, подсчитали в Институте народного прогнозирования (ИНП) РАН. Главным образом это связано с тем, что тысячи хрущевок по всей стране достигнут предельного срока службы. Что делать с этой проблемой? И почему в России все время говорят о сносе, а за рубежом пятиэтажки перестраивают в уютные таунхаусы — об этом в материале «Собака.ru».
Сегодня в России почти 57 млн кв. метров устаревшего жилья — такую оценку озвучил в своем исследовании Институт народного прогнозирования (ИНП) РАН. По оценкам исследователей, к 2030 году прирост объема устаревающего жилья составит еще 54 млн кв. м, а к 2040 году — еще 216 млн кв. м. В результате общий объем таких домов достигнет 270 млн кв. м, из них 162,8 млн кв. м нужно будет вывести из эксплуатации.
Проще говоря, речь идет о том, что постепенно вскоре начнут стремительно устаревать хрущевки — первое массовое жилье в СССР, с помощью которого советские власти решали острейший послевоенный жилищный кризис и которое до сих пор составляет заметный процент жилищного фонда страны как в мегаполисах, так и в небольших городах и поселках городского типа.
Устаревшее жилье — аварийное?
Коротко: нет. Авторы доклада разграничивают эти два термина. «"Устаревающее" — подходящее к окончанию нормативного срока службы жилье, — объяснили «Собака.ru» в ИНП РАН, — а также жилье, которое уже не соответствует современным стандартам (отсутствует водоотведение, горячее водоснабжение и т.п.)».
При этом не каждый дом, где нет горячей воды или который стоит дольше, чем планировали архитекторы, сегодня находится в аварийном состоянии, то есть представляет угрозу для жизни и здоровья жильцов. Как отмечает РБК, из 56,7 млн кв. м устаревшего жилья сейчас только 19,7 млн кв. м являются аварийными.
Как пояснил «Собака.ru» профессор Высшей школы урбанистики имени А. А. Высоковского НИУ ВШЭ Сергей Сиваев, признание здания аварийным является только одним из трех оснований для того, чтобы его вывели из эксплуатации. Еще причинами могут стать «непривлекательность старого жилья из-за его потребительских свойств» и просто «сжатие городов» — когда население уменьшается, городам не нужно такое количество домов, что приводит к заброшенности объектов, как в Воркуте.
Чтобы покрыть объем выбывающего жилья даже по базовому сценарию, России необходимо строить по 120 млн кв. м жилья в год, считают в ИНП РАН. С одной стороны, именно такие объемы заложены в нацпроекте «Жилье» (правда, начиная с 2030 года). С другой — в прошлом году ввели в эксплуатацию лишь около 102 млн кв. м. жилья.
Меж тем в Петербурге по региональной программе, рассчитанной на период с 2014 по 2038 год, капитальный ремонт предусмотрен для 23 334 многоквартирных домов, сообщил Жилищный комитет редакции «Собака.ru». До 2022 года по ней отремонтировали 3628 крыш, 1365 фасадов, 32407 инженерных систем, 1435 систем электроснабжения, а также заменили 11728 лифтов.
Что делать с устаревающим жильем?
Почти все опрошенные эксперты сходятся в том, что единого решения проблемы здесь нет — весь объем устаревающего жилья сперва необходимо проинспектировать, считают собеседники редакции. «На основе результатов обследования можно уточнить, какие дома находятся в очень плохом состоянии и подлежат сносу, а какие еще могут простоять десятки лет, в том числе за счет проведения усиленного капитального ремонта», — объясняют в ИНП РАН.
С этим соглашается аналитик города, урбанист бюро «Новая Земля» Гавриил Малышев. Он напоминает: расчетный срок службы тех же хрущевок вовсе не означает, что ими больше нельзя пользоваться. «Советские проектировщики закладывали расчетный срок эксплуатации 50–70 лет. Но надо понимать разницу между расчетным и фактическим сроком. Когда делали прогнозы в СССР, износостойкость железобетонных конструкций еще не была так хорошо изучена. На фактический износ железобетонных конструкций влияют разные факторы: климат, тип почвы, сейсмическая активность в регионе. Сегодня заявленный срок советских панелек “продлен” экспертами до 100–150 лет. Правда, это все сроки “в среднем по больнице”. Естественно, для определения срока службы каждого дома по отдельности нужно проводить экспертизу на месте, смотреть состояние каркаса, швов, фундаментов, перекрытий. Проводимый вовремя капремонт с укреплением несущих конструкций и усилением фундаментов может продлевать срок жизни здания до неизвестных пока пределов», — объясняет Малышев.
Правда, Сергей Сиваев из НИУ ВШЭ с сожалением отмечает: у частных собственников квартир в многоквартирных домах сейчас нет ни стимулов, ни инструментов содержать свои дома так, чтобы они стояли дольше, чем изначально предполагали советские архитекторы. «Российский кейс уникален для всего мира. У нас существует программа переселения из аварийного жилья, когда за государственные деньги частным собственникам жилья дают в частную собственность новые квартиры. Это такой косвенный стимул для частника содержать жилье в неудовлетворительном состоянии, потому что власти обещают ему новое после того, как старое придет в негодность», — говорит он, добавляя что в России нет механизмов комплексного капитального ремонта, тем более модернизации, улучшения потребительских качеств домов, повышения их энергоэффективности, поскольку в своем большинстве жители просто платят очевидно недостаточные деньги для решения таких задач в «общий котел» регионального фонда капитального ремонта. Этих денег, по его мнению, просто не может хватить для того, чтобы полноценно модернизировать советский жилой фонд.
Сергей Сиваев
Профессор Высшей школы урбанистики имени А.А. Высоковского НИУ ВШЭ:
«Модернизация жилья — это дешевле [чем снос и строительство новых домов], не противоречит праву частной собственности [нарушаемому в случае принудительного сноса домов во время реновации даже без согласия собственников квартир]. Но таких инструментов в России сегодня не существует, поэтому жилой фонд часто деградирует.
Сейчас реновация — это прежде всего интересы бизнеса. Он зарабатывает деньги на дополнительных объемах построенного жилья, но это далеко не везде работает. Я скептически отношусь к таким схемам реновации в большинстве городов. Практика показывает: такая бизнес-модель [за пределами городов-миллионников, где есть высокий спрос на жилье и высокая маржинальность строительного рынка] быстро схлопывается».
Гавриил Малышев считает важным использовать доступный и проработанный алгоритм модернизации хрущевок. «Такой механизм есть — это укрепление конструкций дома с надстройкой 2–3 этажами. Проводят все необходимые работы по усилению фундамента и конструктиву, расширяют балконы, добавляют лифты — и все эти работы оплачиваются за счет продажи квартир в надстроенных этажах», — подчеркивает он.
Однако директор по развитию ГК «Балтийская коммерция» Иван Архипов полагает: реконструкция хрущевок не имеет смысла. «Все изнашивается — фундамент и конструкции. Если бетонную панель обернуть ватой (за исключением кирпичных серий), можно улучшить теплопроводность, но кардинально планировку изменить невозможно», — отмечает он. По мнению Архипова, следует предложить поквартальную программу реновации первых серий массового жилья с жесткими правилами, когда новые дома должны лишь немного превышать по высоте снесенные советские постройки. При этом архитектурные и градостроительные решения мог бы взять на себя город, а бизнес выступить подрядчиком, работающим по прозрачным и понятным правилам.
Как проблему решают за рубежом
Часто в СМИ можно увидеть примеры реконструкции панельных хрущевок в Германии. Однако не все опрошенные редакцией собеседники полагают, что эти решения подходят для России. «Вряд ли государство потянет реконструкцию. Кроме того, со всеми собственниками квартир договориться сложно. На Западе, как правило, [среди советских панелек] много доходных домов — [они] принадлежат одному человеку или муниципалитету, а жильцы — арендаторы, то есть легче принять решения и сделать», — считает Архипов.
В ИНП РАН подчеркивают: во всем мире стратегии разные. «В отличие от Западной Европы, в Китае другая политика — снос старого жилого фонда. Зарубежные исследователи считают: эффективность работы местных властей оценивается через экономические показатели региона, поэтому предпочитают сносить существующие здания и строить новые. Также в Китае многие здания сносят из-за изменений в городском планировании: например, если жилой квартал решили превратить в деловой или реализовать крупный инфраструктурный проект», — говорят эксперты ИНП РАН.
Аналог нужно искать в стране, для которой тоже характерна проблема массового послевоенного домостроения, — такой как Израиль, считает Малышев. «Ровно, как и в России, это социалистическое массовое жилье стремительно ветшает. Но, в отличие от России, у них нет желания снести его под ноль — здесь действует годами отработанный механизм деликатной реновации: ТАМА-38. Застройщик облачает здание в новый несущий каркас с собственным фундаментом, делая дом сейсмоустойчивым, расширяя существующие квартиры и строя новые в нескольких добавленных этажах. Именно за счет продажи этих квартир финансируются все работы (помимо прочего, все квартиры получают мамад — бронированную комнату на случай обстрелов). Рентабельность проектов гарантируется, с одной стороны, высокими ценами на жилье в Израиле, где бесконечный жилищный кризис. С другой — государством, которое рассматривает этот механизм как социальный и может софинансировать убыточный проект, покупая квартиры в надстройках в непривлекательных районах для раздачи нуждающимся (например, ортодоксам). Причем работы эти проводятся даже без временного отселения жителей», — рассказывает он.
Но Малышев также обращает внимание: стоимость жилья у нас не так велика, как в Израиле, поэтому в большинстве городов вряд ли удастся полностью окупить работы за счет продажи надстроенных квартир, поэтому проект стоит рассматривать как социальный, а не коммерческий. «Минстрой может разработать типовые проекты реновации с надстройкой на каждую панельную серию и предложить готовую экономическую модель. Государство может выступить гарантом безубыточности для малых застройщиков, которые решат взяться за такие проекты. Это все равно будет намного дешевле, чем заниматься сносом. Кроме того, стимулировать застройщиков для реализации “надстроек” можно и через меры поддержки: например, предлагать приоритетный доступ к госзакзам или скидку на перспективные участки в госсобственности тем компаниям, которые будут проводить работы по реконструкции с надстройкой», — заключает эксперт.
Какие попытки предпринимали в России
Большинство опрошенных экспертов сходятся в одном — достаточно выработать понятные и четкие правила обращения с устаревающим жильем, а не браться за первое попавшееся решение. «Посмотрите на состояние хрущевок. Они разрушаются? Нет. Поэтому на самом деле это не такая проблема, которую надо решать вот прямо завтра», — говорит Иван Архипов из «Балтийской коммерции».
«Все, что нужно сделать, это запаковать механизм “мягкой реновации” в готовый продукт с типовыми решениями, стандартом, экономической моделью — как это сделали с КРТ (“московским” сценарием реновации через снос). Тогда жители смогут совершать равнозначный выбор: сохранить дом, увеличив площадь квартиры и получив лифт, но потерпев 2–3 года работ по реконструкции и надстройке, или переехать в новый дом, который будет построен на месте снесенной хрущевки в рамках КРТ», — подчеркивает Малышев. Такие попытки уже были, но они остались на уровне концепций или это единичные успешные проекты, как, например, 120+ челябинского архитектора Льва Бульмана.
Чтобы опыт стал успешным и массовым, нужна государственная экономическая поддержка. «Минстрой с "ДОМ.рф" должны отнестись к реновации "хрущевок" в первую очередь как к социальному вопросу, а не как к способу "развивать территорию" (в смысле повышения ее капитализации). Это должна быть реновация без сноса, упакованная в готовые проекты по укреплению конструкций и фундамента с надстройкой этажей для разных серий типового домостроения. Тогда к моменту, когда дома начнут выходить за пределы своего срока службы, у жителей, власти и бизнеса будет понимание, что с этим делать, а главное — для множества зданий вопрос будет снят за счет реализации проекта реновации либо в мягком варианте (без сноса, с надстройкой), либо в жестком», — заключает Малышев.
Если же ничего не делать, как предупреждают в ИНП РАН, проблема будет нарастать. «Без поддержания жилищного фонда в хорошем состоянии снизится комфортность проживания, а следовательно, и качество жизни жителей. В случае ветшания здания возрастает вероятность различного рода аварий в доме», — пояснили свою позицию в институте.
«Яркий пример — история со взрывами газа в квартирах. Из-за того, что мы никак не научимся технически обслуживать внутридомовые газовые системы, все чаще происходят взрывы. Это иллюстрация [того, как проблемы с жилым фондом нарастают по мере устаревания домов]. Понятно, что если ничего не предпринимать, то угроза ЧС будет только возрастать», — добавляет Сергей Сиваев из НИУ ВШЭ.
Текст: Константин Крылов, Мария Агафонова
Мария Мельникова
Городская планировщица, научная сотрудница Центра компетенций по крупным жилым массивам в Берлине:
«Программы массовой модернизации фонда, подобные тем, что работают в Эстонии, Литве и Латвии, были бы очень актуальны для России. Хотя стимул экономии коммунальных ресурсов в России не так силен, как в европейских странах, без модернизации зданий невозможно улучшить качество жилого фонда, сохранить свою квартиру на долгие годы и передать ее будущим поколениям.
Специалисты в сфере ЖКХ неоднократно предлагали механизмы модернизации жилого фонда для России. Конечно, запуск таких программ требовал бы предварительной подготовки и разъяснительной работы с жителями, конечно, это не самая простая задача (реконструировать сложнее, чем строить новое), но опыт других стран доказывает, что эта задача реализуема.
Важно понимать, что чем позже запустятся подобные программы, тем сложнее и дороже будет восстанавливать техническое состояние зданий. Уже прошло почти 30 лет с момента реализации первых программ обновления зданий в Германии, а в России за это время с советским жилым фондом практически не работали, и все это время его состояние ухудшалось. Кажется, что благоприятное время для возникновения подобных программ упущено, однако, когда темпы износа значительного объема советского жилого фонда приблизятся к критическим, потребуются программы обновления, хотя бы для части застройки. И крайне необходимо уже сейчас вести подготовительную работу. Все снести и построить заново в современных реалиях невозможно, экономика этого не позволит, а экология - этому не обрадуется. И если государство хочет сохранить жилой фонд для жителей, нужны программы модернизации».
Комментарии (0)