Комплексное развитие территорий (КРТ) в Нижегородской области становится тем самым механизмом, который позволяет городу обновляться, сохраняя аутентичность. Но перерождение – процесс непростой: требует диалога с жителями, баланса с историей и поиска компромиссов с инвесторами. О том, не боятся ли застройщики вкладываться в «старое», может ли мнение жителей изменить судьбу их домов и каким будет город через десятилетие, – Михаил Генин, заместитель министра градостроительной деятельности и развития агломераций региона рассказал редактору бизнес-направления «Недвижимость» нашего мультимедиа Анастасии Елиной.
Почему сегодня основной вектор жилищного строительства направлен в сторону КРТ?
Мы стремимся избегать «точечной» застройки с хаотичным развитием микрорайонов – с перегруженными дорогами, очередями в детских садах, отсутствием транспорта и коммунальных сетей. КРТ позволяет изменить эту модель и уже к этапу заключения договора обеспечить прозрачность всего строительного цикла, чтобы и правительство, и перспективные инвесторы понимали, какие объекты нужно построить, где и за счет каких источников финансирования.
Как вы оцениваете интерес инвесторов к теме КРТ?
Спрос есть, и он высок. В настоящее время реализуются проекты представителями из Твери, Санкт-Петербурга, Белгорода, Татарстана и других регионов. Но наша задача сделать проекты КРТ привлекательными не только в Нижнем Новгороде, но и в других городах области — в фокусе Дзержинск, Бор, Кстово, Балахна и другие районные центры.
Что для этого нужно?
Особенно важно тщательно оценивать рентабельность проектов, учитывая затраты на снос старых зданий, строительство инфраструктуры, улучшения жилищных условий, потенциальный спрос на жилье и коммерческую недвижимость. В начале прошлого года были объявлены торговые процедуры по площадке КРТ в Дзержинске – но они не состоялись. Причина – отсутствие заявок. Это не означает, что проект не перспективен. Наоборот: сейчас модель проекта переработана, сделана не просто «доступной», а «привлекательной».
На 2026 год запланированы торги по 11 площадкам — можете назвать лидеров и аутсайдеров привлекательности?
Мы не выделяем кого-то специально, это сознательная стратегия. Я считаю каждую площадку интересной – либо для более крупных девелоперов, если предусматриваются масштабные преобразования территорий, либо для средних компаний, с минимальными затратами по проекту на инфраструктуру и высокой ликвидностью.
Для небольших площадок берется инфраструктурный платеж, а регион сам решает, где строить соцобъекты. Как вы оцениваете такую практику?
Когда инвестор планирует строительство жилого комплекса, он создает дополнительную нагрузку на социальную инфраструктуру. Разработанная в Нижегородской области методика не исключает обязанность региона обеспечить жителей необходимыми социальными объектами: платеж компенсирует часть расходов, которые тот несет на строительство школ, детских садов и пр. Это не налог, а справедливое распределение затрат.
Существуют ли единые правила для проектов КРТ в исторической среде, или каждый раз это отдельные договоренности?
Правила есть, но они всегда адаптируются к конкретному месту. Условия вписаться в исторический контекст часто закрепляются в договоре КРТ и могут дополняться соглашениями с инвестором. Проект в такой зоне – это всегда комплексная работа. Мы учитываем не только общие нормативы, но и зоны охраны памятников, композицию квартала, важные видовые раскрытия и ограничения по высоте.
Яркий пример – редевелопмент Черниговской набережной по механизму КРТ. Мастер-план проекта предусматривает бережное встраивание в исторический ландшафт, возрождение объектов культурного наследия и создание нового центра притяжения с видом на Оку.
Мнения жителей по КРТ учитываются?
Да, есть разные процедуры, например, публичные слушания или общие собрания собственников жилья. Если жители активно участвуют в процессе и выражают свою позицию, то все это реальные работающие инструменты. Приведу пример – проект КРТ на улице Дьяконова. Изначальный план предполагал снос 27 домов, но жители двух из них отказались от расселения. В результате мы скорректировали мастер-план, адаптировав его к этой ситуации без ущерба для общей концепции развития. Это конкретный результат диалога.
Какие механизмы контроля за сроками самые эффективные, чтобы проекты не «замораживались»?
Важно разрабатывать детальные «дорожные карты» с четкими сроками и ответственными по каждому этапу проекта: от расселения до ввода инфраструктуры. Они позволяют заранее видеть риски и прорабатывать «узкие места». Также не допустить «замораживания» проекта помогает выстроенный еще на этапе согласования постоянный диалог между девелопером и публичной стороной власти. Мы вместе контролируем исполнение обязательств. Это совместная работа, которая ускоряет процесс, повышает доверие, делает развитие проекта предсказуемым.
Что в сфере КРТ должно быть обязательно сделано к концу этого года?
Перед нам стоят конкретные задачи: успешно провести все запланированные торги по новым площадкам, подписать договоры с правообладателями земель и, конечно, сохранить высокий темп и качество на уже действующих проектах без срывов сроков.
А какова цель на ближайшее десятилетие?
Плановая стратегия выходит за рамки простого возведения зданий. Стремимся к тому, чтобы механизм стал основным инструментом комплексного преобразования территорий: чтобы все проекты были связаны единой экосистемой, развивались одновременно с инфраструктурой (дорогами, школами, больницами, парками) и создавали комфортную среду для жизни. Взаимоувязанное строительство в регионе – не мечта, а четкая плановая стратегия. Рабочая модель, которая уже доказывает свою эффективность.
Виктор Серый
профессор, директор строительной компании «Вереск»
Сегодня механизм КРТ – это основа градостроительного развития Нижегородской области и города, ключевой инструмент создания комфортной городской среды. Он позволяет обновлять существующую застройку, проводить благоустройство, доукомплектовывать территории социальными объектами и привлекает значительные инвестиции. В проработке Минграда 70 площадок с градпотенциалом более 9 млн. кв. м и совокупной оценкой эффектов для бюджета в десятки миллиардов!
В рамках КРТ застройщики берут на себя обязательства по строительству социнфраструктуры — для этого есть региональные нормативы. Так соблюдается баланс интересов инвестора, правительства региона и жителей. В случае, если инициатива КРТ исходит от правообладателя, речь обычно идет о редевеломпенте неэффективных промзон в современные многофункциональные кварталы.
Конечно, застройщик берет на себя определенные риски, но оценивает их еще до заключения договора КРТ, на раннем этапе: проводит детальный анализ регламентов, существующих ограничений, обременений, ЗОУИТ и др. Помимо сводной информации из открытых источников опирается на мастер-план – комплексный градостроительный анализ территории. Механизм КРТ лучше всего подходит как раз под сложные площадки — возможно, он единственный вариант решения для них именно из-за накопленных задач и рисков.
А с житейской точки зрения оценку проекту даешь не в цифрах, а из личного опыта: обращаю внимание на мам с колясками, пожилых людей, людей с ограниченными возможностями. Если им комфортно жить и вести быт, значит инфраструктура действительно отвечает современным стандартам.
Антон Султанов
директор компании «Идель»
В районе Сенной площади в рамках программы КРТ в ближайшие годы планируется появление деловой и транспортной инфраструктуры, а также нового жилья — это жилой комплекс бизнес-класса «Идель», разновысотный дом от 12 до 25 этажей на 568 квартир с подземным паркингом.
Первая очередь планируется к сдаче в I квартале 2028 года, и одновременно с этим должен открыться детский сад на 200 мест, который будет затем передан муниципалитету. Это не просто социальный объект «для галочки»! Это современный, продуманный архитектурный объект с благоустроенной территорией вокруг. Сейчас мы наблюдаем и сами создаем тренд, когда КРТ в целом больше не история про массовую застройку: в районах, где формируется новая городская среда, растет запрос на инфраструктуру соответствующего уровня. Премиальное жилье — это определенный лайфстайл, который должен поддерживаться ближайшим территориальным окружением. Дома бизнес- и премиум-класса не могут существовать в вакууме, ведь люди покупают не только квадратные метры, а образ жизни на годы вперед! Привлекательные территории для этого — необязательно центр. Считаю недооцененным такое направление как проспект Гагарина. В любом уголке города можно найти достойное место для развития, если подходить к нему с пониманием среды.
Павел Фролов
директор группы застройщиков ГК «Каркас Монолит»
Механизм КРТ сегодня работает вдолгую, с него начинается системное изменение облика города. Для нашей компании участие в развитии площадки на улицах Дальней и Большой Перекрестной — не просто очередной инвестиционный проект, а возможность комплексно подойти к обновлению Нижегородского района. Мы планируем возвести здесь современный девятиэтажный дом, но перед этим предстоит расселить один многоквартирный и три частных дома. Это большая работа, которая требует деликатного подхода к интересам людей.
При проектировании делаем акцент на баланс: квартир будет ровно столько, сколько нужно для комфортной жизни без излишней плотности, а подземный паркинг создаем из расчета фактически «машина — на квартиру». Это принципиальная позиция, поскольку хаотичная парковка во дворах сводит на нет любые усилия по благоустройству.
Конечно, масштаб объекта не предполагает строительства отдельного детского сада или школы внутри пятна застройки, но мы рассматриваем наш проект как органичную часть уже существующего района Больших Оврагов. Наша задача — вписать новый дом в среду так, чтобы он стал ее улучшением. Рассчитываем уложиться в пятилетний срок, предусмотренный договором. Такие проекты доказывают: КРТ даже на небольших участках способно приносить реальную пользу городу, избавляя его от ветхого фонда и создавая продуманные пространства для жизни.
Текст: Карина Весновская, Валентина Переведенцева
Фото: из архива героев и застройщиков
Комментарии (0)