В середине февраля министр обороны Финляндии заявил: правительство изучает возможность пересмотра тех сделок, в результате которых граждане России и Белоруссии стали владельцами недвижимости на территории страны. Речь может идти о покупках, сделанных 10, а то и 20 лет назад. Это намерение объясняется заботой о национальной безопасности страны. Однако разве так можно — закон ведь не имеет обратной силы? Насколько такое решение реально? Какие покупки могут оказаться под угрозой такого пересмотра? Разбираемся вместе с юристами, работающими в Финляндии!
Что случилось?
Финское правительство изучает вопрос, может ли оно задним числом вмешаться в сделки с недвижимостью. Речь идет о тех случаях, когда землю, жилье или коммерческие помещения покупали граждане «стран, не входящих в ЕС и Европейскую экономическую зону». СМИ однозначно трактуют это уточнение как направленное на россиян и белорусов.
«В последние 20 лет Финляндия слишком вольно относилась к контролю за недвижимостью, — заявил министр обороны страны Антти Хяккянен. — Проблема в том, что масштабы рынка недвижимости настолько увеличились, что в случае ухудшения ситуации с безопасностью контролировать такую огромную массу объектов в короткие сроки будет крайне сложно».
Тут, наверное, какая-то ошибка перевода, разве можно отменять сделку спустя 20 лет?
«К сожалению, перевод правильный и заявление министра обороны отражает общее направление политики Финляндии», — отмечает Наталия Мальгина, адвокат Nordic Group Legal and Accounting Services oy (базируется в Хельсинки).
Еще в июле 2025 года в силу вступил запрет для граждан России и Беларуси на покупку недвижимости в Финляндии. Однако сейчас перед правительством встает вопрос, что делать с той недвижимостью, которая уже контролируется россиянами, поясняет Андрей Моникайнен, руководитель Центра правовой поддержки в Финляндии (также расположен в Хельсинки).
«Речь идет не о том, что завтра начнут отменять все сделки 2006–2016 годов, а о том, что министерства изучают, какие правовые инструменты вообще существуют или могут быть созданы для вмешательства постфактум в сделки с теми объектами, которые с точки зрения государства являются риском для национальной безопасности», — добавляет Моникайнен.
Разве закон может иметь обратную силу?
Все немного сложнее. Конституция Финляндии прямо запрещает применение обратной силы закона. Однако имеется в виду уголовное право. Буквально это положение звучит следующим образом: «за преступление не может устанавливаться более строгое наказание, чем то, которое, согласно закону, допускалось на момент его совершения».
«[Для] права собственности вопрос решается иначе», — поясняет Андрей Моникайнен. К примеру, правительство может апеллировать к другой статье Основного закона страны. Она гласит, что собственность охраняется по закону, но ее национализация «для общественных нужд за полную компенсацию регулируется законом».
«То есть ретроспективность не автоматически незаконна сама по себе, но массовое аннулирование старых сделок без компенсации и без индивидуальной оценки будет крайне уязвимо конституционно», — добавляет Моникайнен.
Но сейчас еще ничего не принято?
«Автоматического механизма "признать недействительной сделку 2016 года просто потому, что покупатель россиянин," сейчас нет», — говорит Моникайнен.
Однако у правительства уже несколько лет есть механизм, который позволяет национализировать недвижимость из соображений национальной безопасности. «[Норма] вступила в силу 1 января 2020 года, — говорит Наталия Мальгина. — Речь идет о законе «Об отчуждении недвижимого имущества и особых прав в целях обеспечения национальной безопасности» (468/2019). Весь закон помещается на одной странице и дает самые широкие полномочия управляющим чиновникам».
Тогда зачем дополнительная норма о пересмотре сделок?
Как отмечает Моникайнен, «нынешняя модель [возмездной экспроприации земли и недвижимости] трудноприменима». «В публичных документах фиксируется цель изучить более эффективные способы ретроспективного вмешательства и контроля для критических объектов имущества», — поясняет юрист.
«Пока по концепции отката двадцати лет наблюдается во многом политико-административная постановка задачи, и она подкреплена идущей законотворческой работой над инструментом экспроприации и управления», — добавляет собеседник редакции.
О какой недвижимости в таком случае может идти речь?
Как отмечает Наталия Мальгина, уже действующий закон 2020 года «может касаться только прав на землю или акционерных обществ, владеющих домом целиком. То есть владельцам квартир в многоквартирных домах нет повода волноваться», — говорит она.
Однако, как считает Моникайнен, в перспективе новые меры могут коснуться всех типов недвижимости, включая квартиры в крупных городах. Однако, подчеркивает он, в приоритете все равно будут оставаться крупные объекты: земля, склады, коммерческая инфраструктура. Особенно если они принадлежат людям, постоянно в Финляндии не проживающим.
«В то же время квартира — это акции жилищной компании, [владеющей домом], и прямо говорится, что министерства изучают, каким образом возможно вмешиваться в покупки или право владения ими, но подчеркивается, что квартиры не являются большим фактором риска. Иными словами, квартира в Хельсинки в предложенной логике выглядит менее приоритетной, чем дом и участок в приграничье, особенно если они расположены близко к чувствительным объектам», — заключает собеседник редакции.
Андрей Моникайнен
Руководитель Центра правовой поддержки в Финляндии:
«С учетом действующего контура, пересмотр старых сделок почти наверняка будет выглядеть не как массовая процедура, а как один из сценариев. Например, точечная экспроприация объекта, признанного критичным для безопасности, с полной компенсацией владельцу. В этом случае обычно будут судебные споры о наличии оснований и размере компенсации».
А если что, такое решение можно будет оспорить?
Да. Решение о возмездной экспроприации в любом случае можно будет обжаловать в суде. «Практически спор будет крутиться вокруг законности оснований, пропорциональности, индивидуальной оценки риска, компенсации и процедуры», — говорит Андрей Моникайнен.
Впрочем, отмечает Наталия Мальгина, для эффективной защиты своих прав российским собственникам недвижимости в Финляндии следует позаботиться о том, чтобы они в случае чего могли быстро получить информацию о происходящем с их домом или квартирой. Если человек постоянно не живет в стране, то стоит обзавестись официальным представителем, который будет получать уведомления от властей.
«К сожалению, на моей практике есть случаи, когда хозяева приезжают, а к дому проведена новая дорога и на почтовом ящике чужое имя, — говорит она. — При разборе ситуации выясняется, что из-за долга по налогу на землю в несколько сотен евро весь участок с домом был продан с торгов за 30% от реальной стоимости, далее было принято судебное решение о выселении, в результате чего все имущество внутри дома было признано пригодным к утилизации и перешло в собственность новым хозяевам дома бесплатно. Очень печальные и по большей части необратимые случаи, но основной причиной является беспечность собственников». Собеседница редакции отдельно подчеркивает, что продажа за долги может коснуться как недвижимости, так и движимого имущества.
Можно ли обезопасить свою недвижимость?
По словам Андрея Моникайнена, следует проверить, не находится ли ваша дача вблизи стратегических объектов. «Для стратегических зон предусмотрена возможность запросить предварительную информацию у Минобороны — это инструмент именно для понимания риска», — говорит он.
Также собеседник редакции рекомендует обеспечить «доказуемую добросовестность» владения недвижимостью: исправно платить коммуналку, поддерживать дом в ухоженном состоянии.
Андрей Моникайнен
Руководитель Центра правовой поддержки в Финляндии:
«Главное понимать, что речь идет не о том, что Финляндия массово отменит сделки 2006–2016 годов, а о поиске инструментов для точечного вмешательства в опасные с точки зрения безопасности объекты. Юридически самый реализуемый способ —это экспроприация или принудительное отчуждение с компенсацией, а не просто обнуление сделок. Квартиры сейчас упоминаются, но публично признаются менее рискованными, чем земля и крупные объекты. Также квартиры более защищены юридически, так как пересмотр сделок с ними заденет интересы всего жилищного хозяйства».
Комментарии (0)