Жизнь в квадратах: Андрей Грачев, Ксения Голубева, Петр Яковлев и Алексей Попов о развитии строительства в Самаре и Тольятти

Касательно строительства жилья: мы перезапустили в области программу комплексного развития территорий. Министерству переданы дополнительные полномочия по пересмотру ранее принятых решений по этому вопросу. Фактически идет переход от «построить объект» к «пересобрать территорию как систему». Жилье, соцобъекты, улицы, сети, обязательства сторон и сценарии использования – все стало частью одного правового пакета.

У нас установлен региональный порядок принятия решений о комплексном развитии территории, запущен единый механизм разработки, согласования и утверждения архитектурно-градостроительных концепций. А также обеспечено комплексное и всестороннее рассмотрение проектов комплексного развития территорий с привлечением специалистов из различных областей: вопросами на регулярной основе занимается рабочая группа Градостроительного совета, детально рассматриваются мастер-планы проектов. Как только замечания экспертов устраняются, то все проекты выносятся на Единый градостроительный Совет, работа которого перезапущена по инициативе Губернатора. Двадцать два проекта комплексного развития территорий было в работе министерства за первый год работы.

Особо отмечу, что по новой градостроительной политике будут строить жилые комплексы с социальной инфраструктурой. 

Я родилась и выросла в Самаре, училась в Самарском архитектурно-строительном университете, но в родном городе поработать по специальности мне не удалось – проектов практически не было. Хотя здесь есть качественная архитектурная школа, которая воспитала огромное количество настоящих профессионалов, переехавших, как и я, в Москву. 

Прошло время, но я все равно продолжаю наблюдать за Самарой, за тем, что происходит в сфере жилищного рынка. Тем более что мы в ДОМ.РФ занимаемся проектным комплексным развитием территорий и взаимодействуем с разными регионами. К сожалению, с моим родным городом у нас не самый плотный контакт, что странно и плохо с учетом размеров, важности и прекрасности Самары.

Признаюсь, мне радостно за локальный малый бизнес, за частное предпринимательство, за художников, но грустно за рынок строительства. Почему? В городе появляется крайне мало больших и знаковых проектов. Сейчас мы наблюдаем, как активно развивается Мурманск, в котором долгое время ничего не строили, Воронежская область, Дальний восток, Арктика… Но не Самара. Мне бы хотелось для города большего роста этой сферы. Мечтаю, чтобы строительный рынок привлекал свои же – городские! – архитектурные команды и чаще устраивал архитектурно-градостроительные конкурсы. Тогда и среда будет становиться лучше. Потенциал у нас огромнейший, город – достойнейший, но пока этот бриллиант так и остается без огранки.

Последнее десятилетие перед строительными компаниями Самары стояла задача ввода в эксплуатацию максимального количества квадратных метров жилой площади, при этом мало кого волновало качество городской среды. В итоге город сильно пострадал от строительства монструозных типовых многоэтажных комплексов. Из-за отсутствия четкой градостроительной политики многие дома строились без разработки  документации по планировке территории, а транспортное и социальное обеспечение новых комплексов ложилось на существующие школы, детсады и поликлиники, а также на городскую транспортную инфраструктуру. 

Более того, до конца 2010-х годов строительный рынок региона был закрыт для иногородних застройщиков, в регион не могли зайти девелоперы с качественным продуктом федерального уровня. И местные застройщики строили «соцжилье» – квадратные метры, а у покупателя не было альтернативы на рынке. 

На сегодняшний день ситуация начала исправляться: в прошлом году было создано министерство градостроительной политики. И мы можем наблюдать за практически еженедельными заседаниями секции градостроительного совета. Много проектов рассматриваются, но далеко не все получают одобрение – часть отправляется на доработку. Очень важно, что рассмотрение и принятие решений по застройке городской ткани происходит открыто и медийно. 

Конечно, все понимают сложнейшую ситуацию в строительной отрасли: дорогие кредиты, снижение покупательной способности, финансовая нагрузка на строительство социальных объектов, расселение из аварийных и ветхих домов, подключение к инженерным сетям, большая конкуренция на рынке – тяжелые условия для девелоперов. Наверное, сохранение бизнеса и реализация проектов в таких непростых условиях и есть основная задача для строительных компаний региона.

У жилого строительства в Самаре есть четыре особенности, и отсутствие федеральных застройщиков (что редкость для города-миллионника!) – первая из них. Вторая – умеренный уровень монополизации рынка: на топ-пять компаний пришлось шестьдесят четыре процента проданных квартир, а средний показатель по России – шестьдесят два. Третья черта – в Самаре самые большие квартиры среди городов-миллионников: средний метраж проданного в 2021-2025 годах помещения – пятьдесят два с половиной квадратных метров. Для сравнения – в типовом миллионнике этот показатель достигает сорока семи квадратных метров, а в Санкт-Петербурге – немного больше сорока. И четвертая особенность – невысокий уровень цен: дешевле только в куда более скромных по доходам населения и масштабам экономики Омске, Челябинске и Волгограде.

За последние пару лет продажи жилья лучше ожиданий участников рынка: в новостройках Самары в 2025 году было продано четыре с половиной тысячи квартир (и это лишь на восемь процентов меньше, чем в 2024-м!). Для года с заградительно высокими ставками по ипотеке, с ценами, которые продолжали расти, это очень хороший результат. В то же время спрос на недвижимость в Самаре сильно зависит от ситуации с субсидированием ипотечных программ, а застройщикам сложно оставаться в рамках запланированных финансовых моделей из-за высоких ставок по банковским кредитам и растущей себестоимости строительства.