Главы крупнейших ТЦ Петербурга — о 4-х месяцах карантина: «Очень сложно оценивать перспективы развития»

«Мы управляем торговой недвижимостью не только в России, но и в Финляндии, и кривая заболеваемости там пошла вверх раньше, чем в России. Поэтому понимали, какая будет ситуация и какие действия нужно предпринимать. Сфокусировались на трех базовых вещах: помощи арендаторам, безопасности покупателей и оценке финансовой составляющей.

Переговоры с партнерами индивидуальны, ищем баланс между возможностями арендаторов и нашими пожеланиями. Если бизнес оказался в совсем невыносимых условиях, (например, фэшн-индустрия продолжает быть закрыта), то договариваемся о практически нулевой арендной ставке и дисконте на протяжении нескольких месяцев уже после окончании пандемии. Но супермаркет, который не закрывался ни на один день, никаких преференций не получал.

С практической точки зрения новый закон о расторжении договоров аренды без штрафов для нас имеет не очень большое значение: воспользоваться им решили буквально 2-3 наших арендатора из более чем 350-ти. Можно сказать, что это несколько несчастливый закон, поскольку третья сторона — государство — вмешивается в отношения между контрагентами. В перспективе это приведет к высокому уровню неуверенности, невозможности прогнозировать долгосрочное состояние рынка. А значит упадет стоимость торговых центров, вырастет банковский процент. Закон многими был воспринят, как односторонний, при всем том, что наша отрасль не получила каких-либо существенных послаблений. Продолжаем платить налоги по полной и не имеем возможностей воспользоваться поддержкой государства.

И сейчас столкнулись с тем, что практически невозможно предсказывать и планировать ближайшее будущее в горизонте более чем одной недели. В качестве положительного примера помощи бизнесу можно привести Московскую область, где правительство выпустило «дорожную карту». В ней был указаны конкретные действия и даты открытия, которые не менялись, так как заболеваемость падала.

Что касается падения выручки: приближаемся к отметке 50%. Но цифры растут, так как ограничения до сих пор не сняты. Мы присоединились к обращению участников петербургского рынка: старались объяснить, что можем в торговых центрах обеспечить не менее безопасную среду, чем в стрит-ретейле. Более того, чем больше откроется магазинов, тем быстрее люди распространятся по этим магазинам и будет меньше очередей.

В период пандемии Ingka Centres не взымает арендную плату и сервисный сбор с тех арендаторов, которые вынужденно закрылись. Но не ограничиваемся только финансовой помощью: бесплатно поддерживаем партнеров на сайте, маркетплейсе «МЕГА Онлайн» и в соцсетях.

К сожалению, властям пришлось повторно закрыть МЕГИ, несмотря на то, что на подготовку к открытию двух торговых центров мы потратили 5 миллионов рублей и полностью соответствовали требованиям Роспотребнадзора.

Компания уже имеет опыт возобновления работы: во всех странах, где есть наши центры, спрос и выручка восстанавливаются достаточно быстро. Поэтому рассчитываем на оптимистичный сценарий и в России! В настоящее время продолжаем модернизацию МЕГИ Дыбенко, в которую инвестировали 2,2 млрд рублей, и развитие транспортной инфраструктуры в Кудрово.

Холдинг «АйБи ГРУПП» управляет тремя объектами: ТК «Экополис Premium», дисконтом «Румба» (считается сильнейшим проектом в классе) и мебельным центром «Юго-Запад». Как арендодатели, мы потеряли около 85% дохода. Наш заработок — процент от товарооборота арендаторов, а большинство из них закрылось. Размер убытка еще зависит от того, есть ли в ТЦ продуктовый супермаркет, который продолжает работу и в пандемию. Есть некоторая избыточность в карантинных мерах. В мебельном центре по этажу площадью 5 000 м²  ходит 10 покупателей — его можно было и не закрывать.

С первого дня закрытия предоставили арендные каникулы, а не стали изматывать партнеров неопределенностью. Просим только заплатить коммунальные услуги и кризисную ставку эксплуатации, покрывающую расходы на жизнеобеспечение здания: 120 рублей за м² в месяц, включая НДС.

С наступлением ограничений, в первую очередь, определились с бюджетами, поскольку отвечаем за жизнедеятельность всего торгового центра: подрядчиков, коммунальные услуги, налогообложение, кредиты, арендаторы и персонал. Мы никого не уволили, но разделили коллектив на группы. Первая — это те, кто обязан приезжать на работу, ведь жизнь торговых центров не остановилась, были и работающие операторы, в частности продукты питания. Вторая группа без потерь справится с работой на удаленке — к примеру, юристы. А третья может позволить себе отдохнуть, либо трудиться только часть дня — с сохранением 50% оклада. Вот что позволило нам незначительно сэкономить расходы.

И торговые центры, и управляющие компании не попали в число пострадавших отраслей. На встречу пошли только банки, отсрочив платежи. И плюс ко всему приняли закон, разрешающий расторгать договор аренды без штрафов! Конечно, бизнес не умрет, а воспользуются новым указом те, кто и так бы ушел. Думаю, нас это коснется в наименьшей степени благодаря нашим концепциям. На сегодняшний день заявления на закрытие со всех трех торговых центров подали 5 арендаторов из 250 — остальные продолжат работу после карантина.

Размер упущенной прибыли за три месяца простоя разнится от региона к региону. ТРЦ «Планета» в Красноярске потерял около 400 млн рублей, ТРЦ «Аура» в Новосибирске – 300. Для ТРК «Лето» в Петербурге этот показатель – 370 млн руб. При этом обязательств по расходам с нас никто не снимал, продолжаем платить налоги, зарплаты, обслуживать банковские кредиты. Лучше ситуация там, где ограничения не продлились чрезмерно долго. Например, в июне открылись наши ТРЦ в Уфе и Новокузнецке. В остальных регионах, в том числе и в Петербурге, ограничения сохраняются, и ситуация продолжает ухудшаться. В наших торговых центрах провели переговоры со всеми арендаторами и предоставили пострадавшим скидки.

Отрасль торговых центров выступала против принятия нового закона, потому что государственное участие снизит доверие между арендодателем и арендатором. Однако финальный вариант законопроекта, на мой взгляд, корректный — большая часть наших предложений вошла в документ. В частности, о том, что закон распространяется на наиболее пострадавшие отрасли и носит временный характер – максимально год. 

Всего на каждый ТРЦ мы инвестировала 2 млн рублей в обеспечение санбезопасности: нанесли разметку, сотрудников обеспечили масками и перчатками, установили санитайзеры в галереях и аппараты дезинфекции воздуха.

Пока у нас нет понимания, как и когда будут сниматься ограничения. Ни власти Санкт-Петербурга, ни Роспотребнадзор не дают такой информации, поэтому очень сложно оценивать перспективы развития. Думаю, традиционные для торговых центров массовые мероприятия нескоро снова станут популярными. Работа по стимулированию продаж и взаимодействию с гостями переместится в онлайн.

ТРК так и не вошли в перечень пострадавших отраслей, и, соответственно, не получили поддержку от государства. Большинству же наших арендаторов выплатили субсидии в размере одного МРОТ на каждого сотрудника в апреле и мае, насколько мне известно. Тем не менее,  они попали в патовую ситуацию. Их коллеги, расположенные в стрит-ретейле, уже работают, выплачивают заработную плату персоналу и возвращаются к нормальной жизни, а магазины в ТРК продолжают простаивать. Конечно, идем навстречу всем, но унифицированного подхода нет и быть не может. В зависимости от специфики — с нами работают и крупные международные сети, и малый бизнес — каждый получил льготные условия: это и скидки от 50 до 80%, и отсрочки платежей, и реструктуризации задолженностей.

Конечно выручка упала. Но ограничения на работу до сих пор не сняли, поэтому называть сейчас точные цифры преждевременно — убытки растут с каждым днем. Даже после открытия торговых комплексов, возвращение к прежнему уровню дохода возможно не ранее, чем через год.

Как будут меняться предпочтения покупателей пока нельзя точно прогнозировать. Но судя по опыты коллег из Москвы, мы можем отметить два фактора. Во-первых, заранее спланированные покупки практически вытеснили спонтанные. Во-вторых, покупатели с пониманием относятся к мерам безопасности. Кстати, в Москве одновременное открытие торговых центров по всему городу позволило распределить потоки и избежать массового скопления людей. Логично то же самое применить и в Петербурге.

Новый закон не только идет в разрез с этикой бизнес-коммуникаций, но и ставит нас, как владельцев ТРК, в невыгодные условия. Но до сих пор после принятия закона мы ни с кем мы не расторгли договор. Слушаем, понимаем, ищем компромиссы.