Паркуем деньги в курорт

Стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость?

Алик: И сейчас, и ранее — разумеется, да. Цены на недвижимость на Черноморском побережье растут и будут расти. Рынок очень живой и не перегрет. Инвестировать сюда интересно — и в Сириус, и в Красную Поляну. Не сравнивайте Сочи ни с Москвой, ни с одним другим городом — здесь точка притяжения.

Юрий: С момента проведения Олимпиады в Сочи цены только растут и никогда не откатывались назад несмотря ни на что. Дело в том, что такого курорта у нас в России больше нет нигде. В Сочи самый длинный сезон, уникальная климатическая локация, и поэтому высокие цены на недвижимость вполне обоснованы.

Что самое важное стоит учитывать при покупке?

Татьяна: При выборе и покупке недвижимости грамотное взаимодействие клиента, брокера и застройщика очень важно! Задача эксперта из агентства недвижимости — грамотно снять запрос с клиента, узнать его стратегию, чтобы оправдать ожидания. Какова цель: преумножение капитала, пассивный доход, диверсификация или сохранение капитала? Важны нюансы: в какой проект заходить, когда, на каких условиях — с рассрочкой или на личных инвестициях. Когда брокер во всем этом разбирается, клиент доволен.

Наталья: Внимательно выбирайте брокера для сотрудничества. Многие специалисты, которые работают онлайн, особо не вникают в продукт — их главная задача продать. И помните: не в каждый старт продаж нужно инвестировать. Мы, например, делаем экспертизу, отбираем продукт точечно и работаем с инвесторами вдолгую, на результат.

Менялись ли предпочтения клиентов за последнее время?

Юрий: Конечно. На предпочтения влияет много факторов, в совокупности определяющихся как эволюция покупателя. Сейчас портрет покупателя таков: он рассматривает несколько вариантов, он избирательный, изучает все досконально.

Татьяна: Сейчас многие хотят переехать из других регионов, потому что им надоели холода, люди покупают недвижимость для заботы о своей семье. Стало много запросов на большие площади. Также сейчас многие уже отказываются от недвижимости за границей по разным причинам, но они уже привыкли к определенному уровню комфорта. Поэтому сейчас у нас часты запросы на дома, пентхаусы или просторные квартиры.

Генриетта: Согласна, большие площади — от 60 до 89 квадратных метров (это хорошая просторная трех- или даже четырехкомнатная квартира) — продаются сейчас просто отлично.

Наталья: Бывает и такое, что клиент откладывает принятие решения — жить самому в квартире или сделать из нее инвестпроект на несколько лет.

Татьяна: Инвестиции в недвижимость — самые консервативные, здесь меньше всего рисков. Подмечу еще одну интересную деталь: стали больше инвестировать женщины 35–45 лет. Они стали более финансово грамотными. А еще часто возвращаются те, кто уже заработал на инвестиции в недвижимость и понял, что это интересный кейс.

Генриетта: Раньше покупателей интересовала, в основном, площадь квартиры. Сегодня клиенты хотят полноценную среду для жизни: благоустроенную охраняемую территорию с зонами отдыха, бассейном, ландшафтным дизайном, магазинами, ресторанами и сервисом в шаговой доступности. Многие готовы жить дальше от моря, но с хорошей инфраструктурой.

Юрий: Хочу заметить, «видно море» и «вид на море» — вещи разные. Безусловно, в гостиничном комплексе близость к морю очень важна. Но виду из окна покупатели придают большое значение. Это тоже важный аспект для инвестиций в недвижимость.

Наталья: Очень часто клиенты обращают внимание на то, насколько комфортно будет пользоваться автомобилем. И сейчас им важно не просто наличие собственного или гостевого парковочного места, а например детейлинг-­центр, сервис на парковке. Паркинг, кстати, многие покупают с инвестиционной целью — цена на него тоже растет. В 2021 году стоимость была 700 000 руб­лей, а через год она увеличилась уже в 5 раз!

От чего зависит цена квадратного метра?

Юрий: Локация, близость к инфраструктуре и к морю, курс доллара. При этом если курс доллара падает, стоимость недвижимости не уменьшается, но вот если доллар растет — сразу взмывает вверх из-за цен на строительный процесс, материалы, рабочую силу и т. д. Экономическая и политическая ситуация в стране также влияет на цену: люди либо несут деньги в банки, либо вкладывают их в недвижимость. На мой взгляд, второй вариант менее рискован на сегодняшний день.

Наталья: Кстати, все застройщики сейчас заботятся и о дизайне жилого комплекса, чтобы он был неповторимым и вместе с тем органично вписывался в архитектурный облик города. Для этой задачи привлекаются лучшие специалисты отрасли. Соответственно, чем уникальнее дизайн, тем выше стоимость квадратного метра.

Алена: В наших проектах формируем целые торгово-развлекательные галереи, там есть и ритейл-, и ресторанный кластер, причем такие проекты мы реализуем как в Сочи, так и в других городах. Например, в Краснодаре это мы сформировали проект с огромной торгово-­развлекательной галереей, которая проходит через весь ЖК и представляет, по сути, новую эстетичную улицу Краснодара с коммерцией, сервисами, развлечениями, арт-объектами. Арендаторы соответствуют классу комплекса, поэтому и цена за квадрат оправданна и она продолжает расти, ведь здесь закрыты все потребности покупателя.

Татьяна: Мы делим инвесторов на три категории. Первые — кто заходит на старте, когда есть только лист бумаги и разрешение на строительство. Но они берут на себя самые большие риски. Хотя некоторым людям нужна эмоция, эмоциональное приключение, а любое ожидание дает адреналин. Поэтому такие люди покупают недвижимость на этапе котлована. Вторая категория инвесторов — это те, которые видят, что дело уже идет, что что-то построено, они часто перекупают у первой категории или у застройщика, они уже чуть переплачивают, но и рисков здесь меньше. И есть третья категория покупателей — final user. Это те, которые покупают для себя, они не готовы ждать, не готовы брать риски, но готовы брать на финальной цене. Так что любой проект зарабатывает три раза. Кстати, есть еще инвестиционные апартаменты, раньше такого продукта не было вообще. Это lazy money: ты отдаешь процент управляющей компании, но при этом ты полностью на пассивном доходе. Сейчас также бум продаж в Архызе: люди думают, что это новая Красная Поляна.

Существует ли сейчас проблема обманутого дольщика? И как выбрать ответственного застройщика?

Наталья: К счастью, на сегодняшний день проблема обманутых дольщиков уже практически решена. Но находятся люди, которые покупают квартиры в ЖК, где нет никаких градостроительных документов, никакой юридической документации вообще… Нужно всегда смотреть проектную документацию, ОГРН, ИНН, изучать репутацию застройщика перед покупкой! Также нужно наблюдать за ходом строительства объекта.

Алена: Надо смотреть и на ресурс застройщика. Уточните, какие проекты уже застройщик реализовал, насколько рендеры соответствуют действительности.

При любых экономических и политических движениях выживает застройщик, у которого есть опыт и ресурсы. Сейчас банки обеспечивают проект необходимой суммой. У нас есть четкие цифры: мы знаем, что банк выдал определенную сумму, и она будет реализована в соответствии со строительными этапами. Новые проекты сейчас реализуются по КРТ — комплексному развитию территории, и оно предполагает, что строятся и дома и инфраструктура, то есть создается новый район.

Наверное, сейчас, в связи с ростом процентной ставки, покупка квартиры стала доступна не всем…

Татьяна: Несмотря на рост ставки, банки вместе застройщиками создают для клиентов выгодные интересные предложения, которые влияют на спрос.

Алена: Сейчас есть инструменты, которые позволяют не жертвовать площадью при покупке. Это различные рассрочки, ипотеки, отложенные платежи. Они позволяют приобрести больший лот, но при этом платить в комфортном режиме. Также существует рассрочка от застройщика и траншевые ипотеки от банков со всевозможными комбинациями платежей. У покупателя может быть первоначальный взнос, размер которого не зависит от выбранного лота, и достаточно комфортный платеж, который не зависит от стоимости квартиры. При этом основная сумма останется на конец реализации проекта.

Каков диапазон цен на квартиры в Сочи?

Татьяна: Ниже 450 000 рублей за квадрат при учете наличия инфраструктуры, наверное, уже не купить… Но у бизнес-­класса, премиума, делюкса тоже будут разные ценники. Комфорт или бизнес будет ближе к 500 000 за квадрат и выше. Это 8–9 млн рублей за небольшую студию или однокомнатную квартиру. Также цена будет зависеть от отделки — черновая, предчистовая или квартира с ремонтом. Двухкомнатная квартира — это примерно 46–54 квадратов — будет стоить от 17 млн и выше. Трехкомнатные квартиры очень востребованы, и порядок цен от 30 млн и выше.

Юрий: Мы успешно реализуем номера гостиничного комплекса от 17 квадратных метров, резиденции и виллы. По площади резиденции — от 41 до 88 квадратов. Вилла достойна отдельного внимания, так как вся инфраструктура нашего гостиничного комплекса будет доступна ее обладателю — это один из самых больших бассейнов в Сочи, велнес и спа-центр, конгресс-холл и многое другое.

Татьяна: Один из самых дорогих эксклюзивных лотов в Сочи — пентхаус в «Мантере» — стоит до 4 млн за квадратный метр…

Какие есть фишки и бонусы для покупателей в современных новостройках?

Генриетта: Квартиры с отделкой пользуются большим спросом. Мало кто хочет тратить время и деньги на ремонт. Важно, чтобы на объекте был шоу-рум: когда вы заходите в готовую квартиру в конкретной квадратуре, то понимаете, подходит вам такая площадь и отделка. Так покупатель может определиться — что ему подходит за предложенную стоимость. Мне очень нравится функция Wallet Parking. Это когда ты приезжаешь, отдаешь ключ портье и спокойно идешь домой, а он паркует твою машину. Это статусно и удобно. Сервисы в комплексе вообще пользуются огромным спросом. Например, когда при входе вас встречает специалист ресепшена, и у вас есть приложение УК, где можно заказать любой сервис или товар. Всем сейчас хочется гостиничного сервиса и удобства, чтобы все задачи решались нажатием кнопки.

Алена: У нас все квартиры реализуются с системой «умная квартира» — это не просто набор китайских гаджетов, которые ты подключаешь в готовую квартиру. Мы на этапе застройки дома сразу закладываем электрику под «умный дом» — например, под механические шторы. У клиента будет входная дверь с электронным замком, датчик света и датчики протечки — это база — и также будет возможность дополнительно подключить себе огромное количество опций. Сам вход в дом оборудован Touch ID, Face ID и так далее. Без этого уже даже не принято сдавать комплекс бизнес-класса.

Сейчас также существует тренд на то, что вначале девелоперами создается точка притяжения, а вокруг нее уже строится жилой комплекс. В одном жилом комплексе мы проектируем целую набережную вдоль реки, а в другом — создаем озеро, вокруг которого делаем набережную и формируем всю инфраструктуру. Можно развлечь себя активностями на воде — покататься на катамаранах, на сапах, это элементы курортной инфраструктуры, и это очень модно.

Татьяна: Плюс люди хотят находиться в определенном комьюнити. Тренд, который я наблюдаю за границей, — это проекты, когда в одном ЖК объединяются люди по интересам, по возрасту… Скажем, проект для людей серебряного возраста. Раньше пенсионеры были неплатежеспособны, а сейчас мы имеем возможность купить родителям достойную квартиру, но у нас нет сценария проживания пенсии в России. Было бы замечательно, если бы был построен проект для наших родителей, где есть и медицинская инфраструктура, и небольшой огородик, где по утрам гимнастика цигун и есть детские площадки, чтобы можно было привозить в гости внуков.

За этим будущее.