Конституционный суд: жители апартаментов могут получать временную регистрацию! Кто и как сможет этим воспользоваться? Спойлер: далеко не все!

Что случилось?    

Конституционный суд признал, что жильцы апартаментов имеют право оформлять временную регистрацию по месту пребывания, собственно говоря, по адресу самого апарта. Раньше это было сделать крайне сложно, поскольку юридически апартаменты (в отличие от квартир или таунхаусов) — не жилье, а коммерческое помещение, как склад, магазин или отель. 

Поводом для такого решения стало обращение петербурженки Виктории Пиуновой. В 2022 году она вместе с мужем и детьми пыталась получить регистрацию в съемных апартаментах. Однако женщина получила отказ. Виктория с этим не смирилась и решила отстаивать свою правоту в суде. 

В последующие два года она раз за разом сталкивалась с тем, что суды различных инстанций вставали на сторону МВД. Они отмечали, что регистрация в нежилых помещениях невозможна, если речь не идет о гостиничных номерах. Однако в таком случае в паспортный отдел должен идти не постоялец, а администрация отеля. А поскольку по поводу Пиуновых руководство апарт-комплекса никуда не обращалось, то и говорить здесь не о чем. 

Тогда женщина обратилась в Конституционный суд, требуя признать такой порядок вещей противоречащим Основному закону. С чем судьи КС в итоге и согласились. Теперь законодатели должны исправить существующие нормы так, чтобы жильцы апартаментов смогли оформлять временную регистрацию так же, как и те, кто снимает обычные квартиры. 

Постойте, а сейчас-то зарегистрироваться можно?

Формально — да. Конституционный суд прямо прописал, что пока власти будут формулировать новые правила, будет действовать временный порядок, описанный в самом решении КС. Он предусматривает, что оформить временную регистрацию возможно. Правда, в реальности добиться заветной справки может оказаться не так просто, предупреждает Вероника Величко, управляющий партнер юридической фирмы «Величко и партнеры».  

«Думаю, что с точки зрения правоприменительной практики несколько сложнее, чем кажется, — говорит собеседница редакции. — Формально временный порядок из постановления должен заработать сразу, но регистрацию выдает не КС. Этим занимаются паспортные отделы, которым нужна специально прописанная процедура, им нужен регламент и правила его исполнения. А на их выработку уйдет определенное время».

Сходного мнения придерживается и Екатерина Дятлова, юрист практики по недвижимости и инвестициям бюро «Качкин и Партнеры». Она напоминает, что некоторые сотрудники паспортных отделов могут просто не следить за практикой Конституционного суда и не знать об изменениях. 

«Зачастую какие-либо судебные акты "для неограниченного числа лиц" не всегда воспринимаются служащими до внесения соответствующих изменений в их регламенты, поэтому они могут просто не принимать документы или отказывать в учете, что будет основанием для обжалования их действий», — добавляет Дятлова. При этом, продолжает она, решение КС оставляет и другие вопросы. 

Какие еще вопросы?

В каких именно апартах возможная временная регистрация. Дело в том, что в своем решении КС прямо указал, что получить такую справку могут жильцы нежилых помещений, «сходных по своим характеристикам с квартирами». Если у вас остаются вопросы, что это значит в реальной жизни, то вы не одиноки. 

«Что это за характеристики и по каким параметрам будет определяться сходство с квартирами, пока неясно, — говорит Вероника Величко из юрфирмы "Величко и партнеры". — В целом определить все это — задача законодателя. Вполне возможно, что впоследствии легализована окажется только часть апартаментов. А остальные юридически так и останутся нежилыми помещениями, в которых получить регистрацию будет невозможно».

Пока же официально принятых критериев нет, а есть лишь временный порядок, установленный Конституционным судом, решение может оставаться за каждым конкретным сотрудником паспортного отдела МВД. Человек, который попытается зарегистрироваться в апартаментах, должен будет принести документы, подтверждающие статус «конкретного нежилого помещения как сходного по характеристикам с квартирой».

Впрочем, отмечает Екатерина Дятлова из бюро «Качкин и Партнеры», что это за документы, тоже непонятно. «Может ли это быть заключение какой-нибудь частной экспертной организации или для этого требуется заключение какой-либо межведомственной комиссии, созданной администрацией района? Суд на этот вопрос не отвечает», — заключает собеседница редакции. 

А сколько будут вырабатываться все эти новые правила?

Неизвестно. В своем решении судьи только требуют, чтобы правительство и депутаты исправили нормы, которые не соответствуют Основному закону. В решении говорится, что правки должны быть сделаны, «исходя из требований Конституции Российской Федерации и с учетом правовых позиций Конституционного Суда».

Однако в документе ничего не говорится о том, как быстро должны быть выработаны правки и что будет, если это требование будет проигнорировано.

«Нет ни одного закона, который требовал бы от депутатов вносить какие-то изменения в действующие документы на основании решения КС, — говорит в беседе с Собака.ru адвокат Анастасия Пилипенко. — КС может обязать законодателя, но никакой санкции за нарушение этого требования не установлено. Поэтому сейчас есть некоторое количество старых решений Конституционного суда, которые исполняются напрямую. Просто потому, что никто не удосужился внести необходимые правки в закон, признанный неконституционным».    

Если все же попробовать зарегистрироваться сейчас, то что для этого нужно? 

Все, как с обычной квартирой — необходимо обратиться в местный паспортный отдел МВД и подать необходимые документы:

• копию паспорта;
• согласие собственника;
• заявление;
• для детей — свидетельство о рождении.

Однако здесь добавляются те самые бумаги, которые требует Конституционный суд. А именно документ, который подтверждает, что здание изначально строилось для пребывания в нем людей. Кроме того, нужен документ, который бы показывал, что конкретное помещение в апарт-отеле сходно по характеристикам с квартирой и подходит «для целей проживания». 

Если в паспортном отделе эти документы сочтут достаточными для регистрации, то заявитель получит заветную справку. Как отмечает Екатерина Дятлова из бюро «Качкин и Партнеры», это открывает перед жильцом доступ к массе возможностей, включая прикрепление к поликлинике, запись детей в детские сады и школы и т.д.   

Теперь апартаменты станут дороже?

Изменения будут, но вот какие — пока непонятно. Постановление КС — «это большой шаг на пути к появлению легального статуса у апартаментов», — говорит Вероника Величко из юрфирмы «Величко и партнеры». Однако до конца этого пути еще далеко. 

Сходного мнения придерживается и Максим Ельцов, гендиректор компании ПИА «Недвижимость». Он уверен, что решение Конституционного суда будет «активно использоваться как застройщиками, так и продавцами на вторичном рынке». Это должно привести к тому, что интерес к такой недвижимости вырастет, однако «говорить о том, что цены на этой новости должны сразу подняться на 10%, я бы не стал», — добавляет собеседник редакции. 

По словам Ельцова, купить апартаменты дешевле, чем квартиру, можно не только из-за проблем с регистрацией. Свою роль здесь играет то, что коммунальные платежи в нежилых помещениях существенно выше, чем в квартирах. Выше и отчисления в бюджет. К тому же, уверен Ельцов, убедить налоговую в том, что сдача апартаментов не является бизнесом, куда сложнее, чем в случае с квартирой. Наконец, постоянная регистрация в апартаментах невозможна (о чем прямо сказал и КС). Все это, вероятно, не позволит стоимости покупки апартов сравняться с ценами на квартиры. 

А если говорить об аренде?

Здесь изменения могут быть еще ниже, отмечает Максим Ельцов — если в эконом-классе и комфорте стоимость длительной аренды в апартаментах действительно была ниже, чем в квартирах, то в премиум-сегменте это не очевидно уже сейчас. «По ряду объектов с хорошими концепциями, сильными управляющими компаниями в целом ставка долгосрочной аренды по апартаментам может быть на уровне, а нередко даже и выше».

Сходным образом комментирует ситуацию и Алия Ханбекова, директор департамента элитной недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге. «Для элитного сегмента Санкт-Петербурга вопрос регистрации в апартаментах никогда не был критичным. Наши клиенты, в основном, ориентируются на ключевые характеристики объектов — на стоимость коммунальных услуг, параметры инфраструктуры и приватности, а не на возможность регистрации», — говорит она.