Инвестор и владелец агентства недвижимости Роман Бабаян

Роман, ваша карьера довольно стремительна, ее можно сравнить с таким же стремительным ростом цен на квартиры в Сочи. А с чего все началось?

Я начинал как рядовой агент по недвижимости в Сочи еще в 2013 году, был полон энтузиазма, постоянно изучал базу недвижимости, знакомился с застройщиками, анализировал риски. При этом не могу сказать, что у меня были какие-то выдающиеся успехи в продажах на тот момент, но важным всегда оставалось и остается осознание ответственности за доверие людей, которые ко мне обратились. Спустя четыре года я понял, что мне больше интересны предложения для инвестиций. К этому добавилось собственное стремление увеличить доход. И следом появился опыт первых инвестиционных вложений. Моя философия - максимально погружаться в ситуацию на рынке - перенеслась и на новую сферу деятельности. Главная задача эксперта - найти хороший проект, который вырастет в цене. Для этого необходимо понимать нюансы рынка, разбираться в застройщиках, обладать исчерпывающей информацией о проекте. Позже я начал применять еще один способ увеличения заработка - объединять инвесторов и заходить в крупный проект. Из-за того что мы сразу рассматривали большую площадь, застройщик делал хорошие скидки, плюс мы первыми выбирали квартиры, что позволяло занимать наиболее ликвидные метры. Спустя 4-6 месяцев после очередного поднятия стоимости на эти квартиры, мы выставляли свои метры и начинали выходить из проекта, увеличив инвестиции в среднем на 50%.

Какими навыками должен обладать начинающий инвестор, чтобы не прогореть?

Необходимо хорошо знать продукт, понимать специфику города, хорошо знать историю и репутацию застройщиков, изучить все плюсы, минусы, риски. Именно поэтому лучше обращаться к специалистам, желательно даже не к одному, чтобы сравнить их видения. Позже проанализировать самостоятельно, ну и, естественно, проверить это в открытых источниках. Таким образом вы увеличите шансы не потерять деньги. А дальше, набравшись опыта, сможете при желании действовать самостоятельно.

Многие говорят, что уже поздно инвестировать в Сочи и другие города России, также часто слышим о пузыре в Дубае, Турции и других популярных странах. Как вы считаете?

Я считаю, что никогда не поздно. Моя карьера в сфере недвижимости началась еще за год до Олимпиады в Сочи, и тогда три из пяти звонков от клиентов заканчивались словами: «Вы там с ума сошли у себя в Сочи? Какие еще 45 тысяч руб­лей за метр в вашей деревне? После Олимпиады прилечу и куплю за 15-20 тысяч, всего доброго!» Но каждый год-два возникал какой-то триггер, который поднимал цену. И неоднократно я сам думал: «Ну всё, выше уже точно не может быть». Но мы обогнали Москву и обогнали Дубай. И даже сейчас, когда рынок стагнировал, я считаю, у Сочи есть все шансы на очередное повышение цены.

К слову, на данный момент стоит присмотреться не к недвижимости на нулевом этапе строительства, а ко вторичному рынку. В таких предложениях можно сделать ремонт, современный дизайн и реализовать по выгодной стоимости. В Дубае, например, выгодно покупать недвижимость в рассрочку. Вносите 10-20% и дальше раз в полгода оплачиваете по 5% в среднем. Это некая беспроцентная ипотека, как копилка: вы понемногу вкладываете, недвижимость прирастает в цене. Зачастую застройщики ОАЭ дают рассрочку и после сдачи в эксплуатацию, и она может достигать 5-7 лет. То есть вы оплатили только половину стоимости апартамента, но можете ее сдать в аренду и за счет этих денег гасить свою рассрочку. И тем самым квартира вам обойдётся около 60% от изначальной стоимости. Недвижимость зачастую растет в цене, и вы не прогадаете, если грамотно распорядитесь своими средствами.

Есть много интересных проектов, в которых можно начать инвестировать с минимальным входом и с длительной рассрочкой, о которой я говорил выше. Очень интересен план платежей с беспроцентной рассрочкой после сдачи квартиры, где практически половину стоимости вы выплачиваете в течение нескольких лет после передачи ключей. Вы не тратите сразу большую сумму денег на покупку квартиры, но это не значит, что приобретать можно все, что угодно. Действительно перспективных инвестиционных проектов не так много. Цена на недвижимость в Дубае практически не растет во время строительства, и именно в момент ввода в эксплуатацию там происходит основной рост. Поэтому я рекомендую рассматривать объекты на этапе сдачи. Есть несколько новых и интересных районов, которые сейчас только начали застраивать, и 100‑процентная готовность там будет через 5-7 лет.

Уже сейчас я прогнозирую четырехкратное увеличение стоимости проектов. Также есть предложения на вторичном рынке, которые намного ниже, чем соседние строящиеся комплексы. Можно приобрести их, сделать современный ремонт и заработать на этом. Самый быстрый и доходный вариант - это зайти группой инвесторов, выкупить несколько этажей и за счёт скидки, которую реально получить за опт на самом старте продаж, быстро их реализовать, пока вокруг комплекса будет ажиотаж. Рынок недвижимости в Дубае может стагнировать, может немного упасть, но у этого города большие перспективы.

Помимо цен, что изменилось в сфере недвижимости Сочи за последнее время?

Конкретно в Сочи стало сложнее анализировать риски. Надежные застройщики могут стать ненадежными. Что касается земельных участков, то уже недостаточно по двум бумажкам убедиться в безопасности сделки, сейчас нужно изучать архивные документы, которые не всегда в доступе. Также изменилось качество жилья, оно стало заметно лучше. И спрос увеличился именно в сегменте недвижимости премиум-­класса. А благодаря администрации города Сочи после ужесточения норм и правил в градостроительной сфере мы практически перестали видеть хаотичную и точечную застройку. На смену ей пришло комплексное развитие территорий, теперь строят не только высотки, но и инфраструктуру рядом с ними. В связи с этим уменьшился процент дивидендов от вложений, поэтому я и обратил свой взор на рынок других регионов России и других стран, скрупулезно изучая все эти направления.

Каким капиталом должен обладать начинающий инвестор, чтобы зайти в проект?

Если мы говорим про Россию, то конкретной суммы нет. Я знаю много случаев, когда люди складывались по 300-500 тысяч руб­лей, покупали квартиру и зарабатывали. Но если вы хотите быть единоличным владельцем, то, к примеру, земельные участки, на которых можно заработать, начинаются от 1,5-2 млн руб­лей - это в регионах России (очень интересна в этом смысле Адыгея, рядом с горнолыжным курортом Лаго-Наки). Если говорить о Сочи, то нижняя планка - 7 млн руб­лей и больше. И рассматривать лучше квартиры и апартаменты. В Дубае - от 15 млн руб­лей, но опять-таки там есть длительная рассрочка, поэтому и от 7-10 млн можно начать инвестировать.

Сколько лет нужно работать, чтобы дойти до хорошего уровня жизни?

У всех разное понимание хорошего уровня жизни. Я начал инвестировать в 2017 году и в 2019‑м уже вышел на комфортный для себя уровень жизни. Конечно, тут акцент необходимо сделать не на «сколько», а на том, «как» нужно работать. Мои достижения - это упорный труд, старания, качественная и честная деятельность. Также мне помог в этом и опыт работы риелтором, и я благодарен этому времени. Поверьте, это очень хорошая школа.

Какую страну или город в России стоит рассмотреть с точки зрения роста цен на недвижимость или высокой доходности при сдаче в аренду?

При выборе места для инвестиций в недвижимость стоит учитывать множество факторов, включая сумму инвестиций, ожидаемую прибыль и временные рамки. Важно также определиться с целью инвестиций: перепродажа, долгосрочная аренда или строительство с последующей продажей. Для арендного бизнеса великолепно подойдёт Дубай, особенно при наличии стабильного дохода, позволяющего воспользоваться рассрочкой. Если бюджет ограничен, стоит обратить внимание на перспективные регионы России, особенно на Юг страны. При наличии значительных средств рекомендую строить самостоятельно, минимизируя риски. Например, в Ставрополе строительство гостевого дома с баней и бассейном обошлось мне с партнером в 8 млн руб­лей, при этом его летняя и осенняя загрузка практически полная, зимой спрос обусловлен наличием бани и теплой беседки, обеспечивая доходность около 25% в год. Но если строить не один дом, а, к примеру, десять, себестоимость дома значительно уменьшится. С другой стороны, если рассматривать небольшой бюджет за рубежом, стоит обратить внимание на Занзибар, где земельные участки в нескольких минутах от океана и апартаменты с ремонтом предлагаются по очень привлекательным ценам от 3 млн рублей. Этот регион активно развивается, и его потенциал роста цен весьма высок.

На что стоит в первую очередь обратить внимание при знакомстве с Дубаем и его рынком недвижимости?

В мире не бывает ничего идеального, везде есть свои плюсы, минусы и подводные камни. Дубай и рынок недвижимости в нем не исключение. Познакомившись поближе с этим местом, я не только оценил высокий уровень сервиса, развитую инфраструктуру, достопримечательности, но и столкнулся с некоторыми сложностями. Дубай представляет собой место с великолепными возможностями для инвестиций в недвижимость, однако потенциальным покупателям следует знать о множестве нюансов, связанных с этим процессом. Например, важно подходить к выбору застройщика очень внимательно.

Каждая из компаний занимает свою нишу и предлагает совершенно разные комьюнити, условия и уровень качества строительства, поэтому при выборе застройщика необходимо четко определить ваши предпочтения и цели. Если вашей целью является краткосрочная сдача квартиры в аренду, уточните, разрешено ли это в выбранном вами жилом комплексе. Не все дома в Дубае могут использоваться для посуточной аренды. Для тех кто рассматривает покупку в качестве инвестиции, я рекомендую обратить внимание на условия, касающиеся возможности перепродажи квартиры. Некоторые застройщики устанавливают ограничения, которые могут затруднить быструю перепродажу недвижимости.

Зачастую застройщики и риелторы могут давать обещания, которые не всегда соответствуют реальному содержанию документов, поэтому никогда не помешает привлечь в процесс сделки опытного юриста, чтобы внести правки в договор, а точнее во все договоренности. Масштаб комплекса - важный фактор при выборе, если это комплексная застройка целого района, то не ожидайте быстрого дохода, вам скорее всего придётся ждать 4-5 лет, пока полностью завершится строительство всего проекта, так как основной рост цены происходит именно на завершающей стадии. Перед покупкой в Дубае необходимо провести всестороннее исследование и принять во внимание множество факторов, чтобы минимизировать риски и убедиться в правильности вложения средств.

Поделитесь вашими планами на ближайшие десять лет.

Говорить о прогнозах на ближайшие 10-15 лет достаточно непросто. Например, два года назад и подумать было сложно, что меня заинтересуют другие регионы или страны. Финансовые планы я не строю. Мне интересно открывать для себя новые возможности роста и реализации, расширять горизонты. К слову, многие сегодня начали инвестировать в остров Бали, Пхукет и Занзибар, и мне хочется поехать туда тоже, изучить рынок недвижимости, прочувствовать страну и оценить все плюсы и минусы.