Свое жилье больше не норма, а все более недоступная роскошь? Возможно, человечество движется именно в этом направлении. И дело здесь не только в дорогой ипотеке для россиян, ставки по которой когда-нибудь да снизятся. Из разных стран приходят тревожные новости о том, что покупка квартиры становится для молодых людей все более затруднительной. Почему так происходит? Все ли эксперты согласны с тем, что пора бить тревогу? И что с этим, собственно, делать? Разбираемся в материале Собака.ru.
Взять ипотеку, перестать тратиться на съем жилья, обзавестись семьей. Еще несколько лет назад этот план на жизнь казался вполне реализуемым для среднего жителя мегаполиса. Сейчас его осуществимость вызывает все больше сомнений.
За первые три квартала 2025 года продажи нового жилья в стране упали на 15% по сравнению с аналогичным периодом 2024-го (об этом говорит статистика Дом.РФ). Как показывают опросы, каждый второй россиянин в 2025 году готов рассмотреть покупку жилья на 5–10(!) метров меньше обычного, если это позволит сэкономить.
Все это можно было бы списать на нестабильную экономическую ситуацию, высокую ключевую ставку и, как следствие, дорогую ипотеку. Проблема в том, что недоступность жилья обсуждают не только в России. «Квартиры в крупных европейских городах становятся все более недоступными, — говорится в октябрьском отчете на сайте Совета министров ЕС. — Цены на жилье в ЕС выросли в среднем на 60% с 2015 года, а в некоторых государствах-членах рост превысил 200%. Цены на аренду и энергоносители также продолжают расти».
О проблемах говорят и в США. Так, в ноябре 2025-го Bloomberg написал, что средний возраст покупки первого жилья в США достиг рекордных 40 лет (в начале восьмидесятых он составлял 29 лет).
«Жилье сегодня менее доступно, чем во время пузыря цен 2007–2008 годов»
Сообщение Bloomberg о росте среднего возраста покупки первого жилья — история яркая, но сама по себе не свидетельствующая о снижении доступности жилья, говорит Надежда Косарева, президент фонда «Институт экономики города». «Это может свидетельствовать о предпочтении аренды жилья молодыми людьми и молодыми семьями без детей (как известно, возраст создания семьи и рождения детей во многих странах повышается)», — говорит собеседница редакции.
Аналитики рынка недвижимости чаще используют другой показатель — коэффициент доступности жилья (он же КДЖ). Это соотношение медианной цены недвижимости к медианному доходу семьи. «Результаты оценок КДЖ по некоторым странам за последние 30–35 лет действительно показывают снижение фундаментальной доступности жилья во многих крупных городах мира», — говорит Косарева, хотя и оговаривается, что ей «сложно согласиться» с тем, что тенденция к снижению фундаментальной доступности жилья носит повсеместный и устойчивый характер.
А вот другие собеседники редакции, напротив, говорят о глобальном жилищном кризисе как о признанной реальности. «О проблеме доступности жилья в крупных городах стали писать давно, — рассказывает Собака.ru Петр Иванов, социолог бюро исследований "Гражданская инженерия". — Классические тексты по этой проблеме написаны еще в девяностых — нулевых. Примерно с этого момента начался разговор в научной литературе».
Однако, продолжает Екатерина Подольская, преподаватель факультета экономики и финансов Президентской академии в Санкт-Петербурге, сейчас ситуация еще острее, чем в начале века. «Согласно данным МВФ, мы наблюдаем самый тяжелый кризис доступности жилья, который затронул многие страны с развитой экономикой, — говорит она. — Ключевой индикатор структурного характера проблемы — жилье сегодня менее доступно, чем во время пузыря цен, предшествовавшего мировому финансовому кризису 2007–2008 годов».
Алексей Попов
Главный аналитик «Циана»:
«Эта [структурная недоступность жилья] характерна для многих развитых рынков... Действительно, стало очень трудно купить квартиру в условной Швейцарии (даже работая там на швейцарскую зарплату), если у тебя нет недвижимости там же, доставшейся тебе от родителей. Это и приводит к перетоку спроса на рынок аренды в странах “первого мира”».
«Возникает слишком высокая конкуренция»
«После пандемии произошел всплеск цен на жилье, что нетипично для периодов экономического спада, — рассказывает Екатерина Подольская из Президентской академии в Санкт-Петербурге. — Затем произошло общее для многих стран ужесточение денежно-кредитной политики центральных банков для борьбы с инфляцией. Рост процентных ставок по ипотеке сделал кредиты менее доступными, но при этом цены на жилье не упали, чтобы компенсировать данный эффект».
Если коротко, так выглядят причины, которые усугубили ситуацию в последние годы. Однако проблемы на рынке жилья существовали и до коронавируса, оговаривается собеседница издания. «Недвижимость остается традиционным способом сохранения капитала в условиях неопределенности, — продолжает она. — Инвестиционные покупки, в том числе спекулятивные, выводят жилье из рынка для конечных потребителей и дополнительно разгоняют цены».
Об этом же говорит и социолог Петр Иванов. «Один из важных факторов — бетонные инвестиции, когда богатые люди и крупные компании вкладывают деньги в недвижимость. В Европе даже существует Ассоциация мэров городов, которая борется с этим явлением», — добавляет собеседник редакции. Не случайно одним из главных требований участников протестов против массового туризма в Европе является введение ограничений на посуточную аренду квартир, которая задирает цены на жилье в туристических центрах.
Впрочем, спрос на жилье в мегаполисах и без того очень большой — его обеспечивают люди, которые перебираются из малых городов. «При этом едут они не от хорошей жизни, — отмечает Иванов. — Народ не очень хочет жить в городах, где малая концентрация капитала приводит к тому, что нет ни работы, ни жизненных перспектив. В итоге в милионниках возникает слишком высокая конкуренция на слишком малое количество объектов недвижимости».
Эта конкуренция в свою очередь лишь подстегивается «ограниченными возможностями для нового строительства из-за дефицита земельных участков и строгих градостроительных норм», — говорит Екатерина Подольская из Президентской академии в Санкт-Петербурге. Об этом же пишут и авторы большого доклада «Демография глобальной доступности жилья» Университета Чапман.
Центр демографии и политики Университета Чапмен
Из доклада «Демография глобальной доступности жилья»:
«Домовладельцы из числа представителей среднего класса некогда были широко распространены в развитых странах. При этом цены на недвижимость в целом соответствовали доходам населения. Однако начиная с девяностых годов стоимость [недвижимости] резко выросла, особенно на тех рынках, где ранее начали предприниматься меры по сдерживанию роста городов (к примеру, в Сан-Франциско, Сиднее или Лондоне). Теперь стоимость недвижимости в 9–15 раз превышает [годовой] доход семьи».
Впрочем, настаивает социолог Петр Иванов дело не только в том, что мегаполисам не позволяют разрастаться вширь (тем более что во многих агломерациях такая политика не проводится). «Это в целом проявление глубинного кризиса позднекапиталистического города, — говорит он. — С одной стороны, ему нужно очень много людей, которые будут заставлять машинерию мегаполиса крутиться, с другой — его экономика развивается так, что недвижимость становится для них недоступной. В итоге получается, что "Гриффины" и "Симпсоны" показывают нам нереалистичный сценарий, когда семья из 5 человек, может себе позволить дом в пригороде».
«Если сравнивать с советскими годами»
На вопрос о том, насколько все вышеописанное характерно для России, собеседники редакции дают диаметрально противоположные ответы. «На развивающихся рынках такого, как правило, нет, — полагает Алексей Попов из Циан. — Там удается сохранять глобальный восходящий тренд по доступности жилья. Это характерно и для России (если сравнивать с советскими годами, когда жилье можно было лишь "получить" через малопрозрачную схему его распределения, или с 1990–2000-ми, когда в стране не было развитого рынка ипотеки)».
Примерно об этом же говорит и Надежда Косарева из «Института экономики города». «В период с 2007 по 2019 год КДЖ снизился с 5,3 до 3,2 (то есть фундаментальная доступность жилья повысилась), — говорит собеседница редакции. — В 2021 и 2022 гг. доступность снизилась, а потом снова стала повышаться. Конечно, на такой динамике сказываются особенности политики в российских городах, в том числе искусственное стимулирование спроса на жилье в 2021 и 2023 годах, отсутствие практических ограничений на разрастание территорий и этажности многоэтажной жилой застройки городов и агломераций».
В свою очередь Екатерина Подольская из Президентской академии в Санкт-Петербурге приводит в разговоре с редакцией несколько другую статистику. «С 2006 по 2019 год доступность жилья в России росла, — говорит она. — Однако с 2019 года наметился спад. Коэффициент доступности жилья (КДЖ), показывающий за сколько лет семья может накопить на стандартную квартиру, в 2023–2024 годах находится на уровне 3,7–3,9. Согласно международной практике, значение выше 4 означает, что "приобретение жилья серьезно осложнено"».
«Проблема не в самих квадратных метрах»
В целом можно было бы рассчитывать, что преодоление постковидного бюджетного кризиса должно снять остроту проблемы. Инфляция снизится, ключевые ставки центральных банков упадут, вслед за ними нормализуется и стоимость ипотеки. «Однако, как отмечает МВФ, снижение ставок в одиночку не сможет кардинально улучшить ситуацию», — констатирует Екатерина Подольская из Президентской академии в Санкт-Петербурге.
По словам Надежды Косаревой из «Института экономики города», в этих условиях можно уверенно говорить, что «приобретение жилья на рыночных условиях вряд ли может быть доступно всем семьям, поэтому необходимо развивать иные формы удовлетворения жилищной потребности семьям с невысокими и низкими доходами, в том числе доступный наем жилья».
Социальный наем — действительно важный инструмент, при помощи которого пытаются справиться с жилищным кризисом, как и субсидирование строительства жилья (такую программу анонсировал, в частности, новый мэр Нью-Йорка Зохран Мамдани). Однако далеко не все готовы согласиться с тем, что этих мер достаточно для преодоления кризиса, ведь он отражает куда более глобальные проблемы, чем регулирование застройки конкретного мегаполиса.
Так, некоторые специалисты по городским исследованиям, говорит Петр Иванов, настаивают на необходимости активного развития малых городов — чтобы они вновь были привлекательнее для населения, чем мегаполисы, и естественным образом проблема перенаселения миллионников (а за ней и жилищный кризис) смягчатся.
Петр Иванов
Социолог бюро «Гражданская инженерия»:
«Еще одна, популярная в Скандинавии, точка зрения — отход от восприятия жилья как товара и признания его в качестве одного из базовых прав человека. В таком случае строительство будет восприниматься уже не как капиталистический процесс, а как обеспечение базовой потребности человека. Это, конечно, утопическая идея, но исследователи города, которые говорят об этом, сейчас пользуются большой популярностью в академических кругах».
Комментарии (0)