Этим летом вступают в силу новые требования к ипотеке. Заем на квартиру будет получить сложнее. Куда еще?! Объясняем!

Что случилось?

Уже в ближайшее время россиян, желающих оформить ипотеку или взять в банке денег на покупку машины, ждут новые сложности. Центробанк вводит прямые лимиты на выдачу таких кредитов, вернее, речь идет о том, что банки не смогут выдавать слишком много рискованных займов.

Официально новые требования называются макропруденциальными лимитами. ЦБ получил право их вводить для ипотеки и автокредитов с 1 апреля 2025 года — соответствующий закон был принят еще прошлой осенью, а весной вступил в силу. В Банке России этой возможностью сразу же воспользовались.

Уже 24 апреля было объявлено: в третьем квартале 2025 года банки будут ограничены в выдаче денег на покупку жилья и машины людям, для которых заем может, по мнению регулятора, оказаться непосильным.

Подождите, что это вообще за лимиты?

Если коротко, эти ограничения работают следующим образом: ЦБ определяет, какие кредиты кажутся ему наиболее рискованными, и требует от банков, чтобы те следили за количеством таких займов. К примеру, выдать ипотеку человеку, у которого ежемесячный платеж «съест» 80% дохода, все еще можно, но таких клиентов у банка должно быть совсем немного, скажем, не больше 5% от всех. В противном случае финансовую организацию ждет наказание.

На практике это будет работать следующим образом. С 1 июля российские банки должны будут соблюдать определенные лимиты:

• Доля ипотечных кредитов, когда первый взнос меньше 20% от стоимости строящейся квартиры, а платежи по кредитам будут забирать более половины дохода человека, должна составлять всего 2% от всех займов, выданных банком.
• Если первый взнос будет ниже 20%, но ежемесячные платежи по кредитам отнимают меньше 50% доходов, то такие кредиты могут составлять уже 5% от всех выданных банком. Такой же лимит предусмотрен для случаев, когда человек платит сразу больше 20% стоимости недвижимости, но платежи забирают у него более 80% подтвержденного дохода.
• Для вторички лимиты рассчитываются чуть иначе — для них важен не первый взнос, а соотношение суммы кредита и величины залога. В любом случае, если это соотношение кажется ЦБ неблагоприятным, а долговая нагрузка слишком высока, то количество таких займов не должно превышать 10% от всех выдач. Подробнее с расчетами для этой категории кредитов можно ознакомиться здесь.
• Лимиты для автокредитов (и займов под залог машины) рассчитываются проще. Только 20% из них должны выдаваться людям с суммарной долговой нагрузкой в 50–80% от официального дохода. Клиенты, которые будут тратить на выплаты банкам больше 80%, должны составлять не больше 5% от общего числа.

А что все это значит на практике?

Эксперты сходятся во мнении, что банки еще жестче будут подходить к рассмотрению заявок на кредит. «При рассмотрении заявок на предоставление ипотеки фокус смещается на ужесточение подхода к оценке доходов и расходов клиентов», — говорит в беседе с Собака.ru Алина Горид, управляющий филиалом ФОРА-БАНК в Петербурге.

«Особое внимание будет уделяться стабильности и регулярности доходов, а также соотношению объема долга к заявленным доходам, что позволит не допустить слишком высокого уровня долговой нагрузки, — добавляет собеседница редакции. — К сожалению, введение новых требований повысит входной порог для получения ипотеки, так как для соблюдения вновь вводимых макропруденциальных лимитов повысится объем отказов потенциальным заемщикам с нестабильными доходами или высоким уровнем долговой нагрузки».

В теории, отмечает издание «Деловой Петербург», ничто не мешает банкам договориться с более рискованным заемщиком и предложить ему при исчерпании лимита за месяц прийти в следующий отчетный период. Однако на практике крупные банки вряд ли будут работать по такой схеме, а стало быть, количество отказов по ипотеке и автокредитам, вероятно, будет вновь расти после снижения этой весной.

Более того, банки заранее, еще до вступления лимитов в силу, стали ограничивать выдачи тем заемщикам, которые подпадают под лимиты, рассказала журналистам Татьяна Хоботова, независимый ипотечный консультант. При этом, как посчитали в «ДП», для одобрения кредита на покупку 30-метровой квартиры по современным рыночным ценам заемщик должен получать зарплату больше 260 тыс. рублей и не иметь других займов.

Подождите, но если доход много больше и речь идет об элитной квартире?

Как обращает внимание издание «Новые Известия», сумма займа и размер дохода сами по себе не важны. Даже если речь идет о покупке спортивного автомобиля или квартиры в элитном ЖК, с точки зрения лимита важно, какую часть дохода человек будет тратить на обслуживание долга.

Таким образом, даже если человек готов заплатить 7 млн первого взноса за видовую квартиру стоимостью в 75 млн и ежемесячный платеж будет отнимать больше половины его двухмиллионной зарплаты, его все равно с высокой степенью вероятности будет ждать отказ.

Но это же всего лишь на три месяца?

Согласно сообщению ЦБ, установленные лимиты будут действовать в течение квартала, то есть с начала июля по конец сентября 2025 года. Однако это не значит, что после этого правила выдачи ипотеки и автокредитов вернутся в исходное состояние.

Более того, напоминает издание «Известия», ЦБ использует макропруденциальные лимиты для потребительских займов с 2023 года и с тех пор ограничения только ужесточаются.

Если изначально люди, тратящие 80% на обеспечение своих долгов, должны были составлять не более четверти заемщиков банков, то сейчас их должно быть не более 3%.

Зачем это вообще нужно при таких-то ставках?

На первый взгляд введение дополнительных лимитов в условиях, когда средние ставки по рыночной ипотеке превышают 25%, может показаться странным. Однако все еще сохраняются формы льготной ипотеки, к примеру для семей с детьми.

«Охлаждение рыночной ипотеки при сохранении высоких цен на жилье вынуждает застройщиков и банки идти на хитрости, например оформлять ипотеку с более низким первоначальным взносом», — говорит в беседе с журналистами «ДП» Иван Уклеин, старший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА».

Логика введения дополнительных ограничений (как минимум на выдачу ипотеки) понятна, соглашается в беседе с Собака.ru Максим Ельцов, гендиректор компании ПИА «Недвижимость». «Не секрет, что объем просрочки естественным образом растет, — поясняет он свою мысль. — Некоторое время назад количество просрочек свыше 90 дней была в два раза ниже. Пока этот уровень не носит критического характера, но он достаточно серьезный и вызывает опасения у участников рынка».

Ну хоть на цены это повлияет?

Как полагает Алина Горид, управляющий филиалом ФОРА-БАНК в Петербурге, новые лимиты могут «замедлить рост ипотечного кредитования». Более того, фактическая недоступность кредитования части потенциальных клиентов, по мнению эксперта, может спровоцировать умеренный рост и без того высоких ставок по ипотеке.

«Это связано со стремлением банков компенсировать возросшие риски и затраты на более тщательную проверку заемщиков, — говорит собеседница редакции. — При этом возможен умеренный рост ставок, но он не будет резким и будет зависеть от общего экономического фона».

Максим Ельцов из ПИА «Недвижимость» также полагает, что лимиты могут оказать некоторое влияние на рынок, особенно если они будут действовать в момент, когда ЦБ все же начнет снижать ключевую ставку. Однако, уверен он, серьезно ситуацию на рынке нововведение не изменит, главный барьер для покупки жилья в кредит— все еще высокие проценты по рыночной ипотеке.

«На ценах лимиты также вряд ли будут сказываться, — добавил он. — На вторичке доля ипотеки и так минимальна. На первичном рынке доля рыночной ипотеки ничтожно мала, основной объем приходится на семейную, а там размер долговой нагрузки существенно ниже, поэтому отсечение заемщиков за счет ограничений ЦБ будет невелико».