Дело певицы Ларисы Долиной, которая сначала под влиянием мошенников продала элитную квартиру, а затем отсудила ее назад, остается одной из главных тем в России. Эксперты обсуждали значение «Эффекта Долиной» на рынок для рынка недвижимости. Юристы говорили о том, что этот феномен потенциально ставит под удар покупателя любого жилья на вторичном рынке. Наконец, после нескольких инстанций разбирательство дошло до Верховного суда. Прямую трансляцию заседания смотрели сотни тысяч человек, а новости о нем печатали все ведущие СМИ. Так что же в итоге решили судьи? Как это отразится на участниках других аналогичных споров? И можно ли теперь чуть-чуть меньше опасаться, покупая квартиру на вторичном рынке? На эти вопросы Собака.ru отвечают юристы.
Еще в августе 2024 года певица Лариса Долина призналась, что стала жертвой мошенников, под влиянием которых продала элитную квартиру в Хамовниках (в СМИ сделка оценивалась более чем в 200 млн рублей). Поняв, что ее обманули, Долина подала иск, потребовав признать сделку недействительной. Суды различных инстанций последовательно выносили решения в пользу певицы — последнее решение было вынесено 27 ноября. В итоге покупательница, некая Полина Лурье, осталась и без элитной недвижимости, и без уплаченных за нее денег.
Что в итоге решил Верховный суд?
Дмитрий Некрестьянов (партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»): Сделка признана действительной, квартира остается в собственности покупателя. Требование покупателя по выселению продавца и членов его семьи отправили на рассмотрение в Московский городской суд (апелляционная инстанция).
Вероника Величко (управляющий партнер юридической фирмы «Величко и партнеры»): Проще говоря, собственницей квартиры остается Полина Лурье. Однако иск о выселении из нее Ларисы Долиной и ее несовершеннолетней внучки, которая также там зарегистрирована, Верховный суд самостоятельно удовлетворить не мог.
Это связано со сложной процедурой выселения несовершеннолетних детей. Оно требует привлечения органов опеки. Поэтому в этой части дело отправлено на новое рассмотрение, чтобы нижестоящие суды, используя правильную процедуру, смогли принять решение о выселении Долиной и ее семьи.
Из Верховного суда приходило много противоречивой информации, почему?
Вероника Величко: Здесь все просто — на заседании присутствовали десятки журналистов, и далеко не все из них получили юридическое образование. При этом речь шла о довольно сложных юридических материях, которые без профильной подготовки осознать сложно.
Решение окончательное? Это финальная точка в истории?
Дмитрий Некрестьянов: Это финальная точка по самому критическому вопросу для рынка недвижимости – покупатель признан проявившим «разумную осмотрительность» и сохраняет за собой права на квартиру. А вот как именно нужно себя вести, чтобы суд сделал вывод о «разумной осмотрительности», надеемся увидеть в полном тексте судебного акта ВС РФ. Это должно стать «золотым стандартом» добросовестности при сделках с квартирами.
Что это значит для других подобных дел?
Дмитрий Некрестьянов: У нас не прецедентное право, поэтому нет возможности напрямую ссылаться на данное решение ВС РФ в других делах, но мы ожидаем увидеть в тексте понятные «правила игры» и определения стандарта «осмотрительности» — и по этим меркам в других спорах будет производиться оценка доказательств по делу.
Вероника Величко: Это очень важно для такой категории дел. Суды вынуждены будут прислушиваться к позиции Верховного суда, и если они этого не сделают, то сам ВС РФ, вероятно, применит эту свою позицию [в других делах].
А решения по аналогичным делам тоже отменят?
Дмитрий Некрестьянов: Нет. Решение ВС РФ по конкретному спору не является прецедентом и не является основанием для пересмотра дел по новым или вновь открывшимся обстоятельствам. Есть вероятность, что такое решение повысит шансы на принятие ВС РФ к рассмотрению кассационных жалоб по делам со схожими обстоятельствами, если по ним не истекли сроки на обжалование.
Вероника Величко: Если покупатель потерпел в этих разбирательствах неудачу, то теперь решение по делу Долиной — не основание, чтобы попытаться добиться их пересмотра напрямую, если жалобу в ВС по данному делу подать уже невозможно. Но хочется верить, что ВС подумал о проблеме «обратной силы» своей позиции и включит ее в Пленум, чтобы люди могли обратиться за пересмотром.
Пресс-служба Верховного суда РФ
Цитата по ТАСС:
«По поручению Игоря Краснова три коллегии Верховного суда России - по гражданским делам, по административным делам и по экономическим спорам — уже готовят обзор судебной практики по рассмотрению дел об оспаривании сделок с недвижимостью. В него войдет и принятое накануне ВС РФ решение, окончательно закрепившее за Полиной Лурье право собственности на квартиру в центре Москвы».
Значит ли, что теперь можно выдохнуть и не бояться покупать квартиру на вторичке?
Дмитрий Некрестьянов: Многое будет зависеть от того, насколько подробно и ясно опишет ВС РФ в решении требования к сделке и критерию «разумной осмотрительности». Простыми словами: от решения ВС РФ мы ждем простой и понятной инструкции, какой минимум действий должен быть совершен покупателем, чтобы снизить риски оспаривания сделки по схожим аргументам.
Вероника Величко: Можно ли выдохнуть? Хороший вопрос… К сожалению, делать этого в сфере недвижимости нельзя никогда. Риски остаются существенными. Признание сделок по продаже квартир недействительными из-за фактора телефонных мошенников было тяжелой практикой для вторичного рынка. Полагаю, что подобные схемы никуда не денутся, так что быть бдительными все равно нужно.
Согласитесь, даже если решение Верховного суда делает шансы отстоять сделку очень высокими, вряд ли кто-то хочет потратить несколько лет и кучу денег на то, чтобы отстоять свои права в суде. Не говоря о том, что, помимо «эффекта Долиной», есть куча других рисков.
Комментарии (0)