• Город
  • Недвижимость
  • Бизнес
Недвижимость

ИКЕА, McDonald’s и Zara ушли, а офисы остались: что ждет рынок коммерческой недвижимости?

Поделиться:

Уход иностранных брендов из России сказался не только на покупателях, но и на владельцах коммерческой недвижимости. Многие торговые площади и некоторые офисы остались без арендаторов. Ждать ли падения цен, будут ли перепрофилировать бизнес-центры, а также смогут ли российские компании занять места ушедших иностранных — об этом «Собака.ru» рассказали игроки петербургского рынка. 

Tharin kaewkanya

Как и многие отрасли, рынок коммерческой недвижимости ждал 2022 год с оптимизмом. После кризиса, вызванного коронавирусом, наметилось восстановление, хотя эксперты и не рассчитывали на моментальное возвращение на прежний уровень. Однако весной владельцы торговых и бизнес-центров столкнулись с новым вызовом. Многие западные компании ушли из России или приостановили свою деятельность в стране. Трафик в российских торговых центрах упал в среднем на 12%. Неспокойно и на рынке офисной недвижимости — здесь эксперты предполагают высвобождение до 100 тысяч кв.м. из-за ухода IT-компаний. Отрасль вновь оказалась в непростом положении.

«Рынок подвергся негативному влиянию каждого из факторов, сопровождающих спецоперацию. Это влияние выражается в высвобождающихся площадях, высоком уровне вакансии и сложностях в выявлении тех компаний, которые могли бы занять места ушедших», — рассказал «Собака.ru» Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.

«Ощутили на себе»

Как отметил Валерий Трушин из IPG.Estate, самый серьезный удар в сложившейся ситуации придется по владельцам ТЦ, где «при наиболее негативном сценарии уровень вакансии может достичь 40-60%». «Умеренное влияние может быть заметно в офисном сегменте (для них худший сценарий эквивалентен 15-17% вакансии), меньше всего текущим явлениям подвержены склады, где даже при пессимистичном прогнозе вакансия не достигнет и 10%», — добавил он.

Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости» отметил, что количество свободных торговых площадей в городе действительно растет: «как относительно прошлого года — на 3%, так и по сравнению с февралем 2022-го — на 10%». По данным сервиса, еще заметнее этот процесс в офисном сегменте. «На текущий момент количество объявлений в Петербурге превышает шесть тысяч. Так, по итогам апреля предложение офисов в городе выросло на 62% год к году и на 33% c февраля», — добавил Тимур Зайцев, отметив, что количество просмотров объявлений тоже выросло — на 4% по сравнению с февралем.

«Уход международных брендов с российского рынка оказал негативное влияние на ритейл и привел к освобождению части коммерческих площадей. Безусловно, мы, как и наши коллеги, ощутили на себе последствия этих изменений. Однако, часть бизнесов начинает расширять свои торговые сети, появляются новые бренды», — прокомментировала ситуацию Алена Мариничева директор Департамента Рекламы УК «Адамант».


Анна Никандрова 

партнер консалтинговой компании Nikoliers:

Сейчас мы находимся в состоянии неопределенности, и управляющие компании ежедневно вынуждены решать множество вопросов, от которых зависит поддержание работы торговых центров. После приостановки деятельности части магазинов для ряда арендаторов, скидки, отсрочки платежей по аренде, привязка платежей к товарообороту сейчас являются предметами переговоров в индивидуальном порядке. Таким образом, пересмотр договоров аренды происходит в буквальном смысле в ручном режиме.

По состоянию на апрель 2022 года более 100 иностранных ритейлеров, представленных в торговых центрах в формате корнеров и моносторов, заявили о приостановке деятельности на территории России. В большинстве торговых центров данные ритейлеры являются ключевыми трафикогенерирующими арендаторами и, по укрупненной оценке, могут занимать до половины площадей в торговых галереях. Что касается профиля, то более половины составляют арендаторы fashion-сегмента. Часть из этих ритейлеров осуществляют арендные платежи в форме процента от товарооборота. С некоторыми из них арендодателям и управляющим компаниям уже удается находить компромиссные решения. Тем не менее остается еще весомый пул арендаторов, пересмотр арендных условий с которыми потребует максимальной экспертизы и профессионализма собственников торговых центров и управляющих компаний.

Tharin kaewkanya

«Оставшиеся отечественные компании начнут диктовать условия»

Тем не менее на арендных ставках ситуация пока сказалась незначительно. Так, средняя стоимость аренды офиса в городе даже выросла, а снять торговый зал можно лишь с незначительным дисконтом по сравнению с концом зимы. «К началу мая средняя стоимость аренды офисов в Санкт-Петербурге на "Авито Недвижимости" составила 1 187 рублей/кв.м, что на 28% выше средних арендных ставок год назад и на 3% — средней стоимости в феврале текущего года. Торговые помещения в Петербурге можно арендовать в среднем за 2 502 рублей/кв.м. — это на 5% выше средних показателей аналогичного периода прошлого года и на 6% ниже средних ставок в феврале», — отметил Тимур Зайцев из «Авито Недвижимости».

Впрочем, Денис Неробеев, старший консультант Rusland SP Retail, уверен, что снижение стоимости аренды в городе — лишь вопрос времени. «Из-за падения доходов населения, инфляции, высоких ставок по кредитам и общего роста расходов бизнеса, оставшиеся отечественные компании начнут диктовать собственникам свои условия. В результате к осени ставки могут упасть на 20-40%. Конечно, в топовых торговых коридорах это будет заметно не так сильно», — обрисовал ситуацию он.

Навстречу предпринимателям, арендующим коммерческие помещения у города, уже сейчас пошли власти. «В Санкт-Петербурге принята и реализуется мера поддержки в виде установления моратория с 1 марта по 31 декабря 2022 года на взыскание пеней в случае просрочки по внесению платежей по договорам, заключенным с комитетом имущественных отношений», — сообщили редакции в пресс-службе КИО.

tanatpon13p

«Аналогичных компаний на российском рынке сейчас нет»

Практически сразу после того, как иностранные бренды и компании стали уходить с российского рынка, стала обсуждаться возможность замещения их продукции отечественными аналогами. Этот вопрос актуален и для рынка деловой недвижимости — смогут ли российские игроки занять освободившиеся после ухода иностранцев места?

«Деятельность российских компаний точно так же, как и зарубежных, завязана на зарубежных рынках. И при всех текущих логистических и финансовых сложностях они не смогут быстро и в полной мере занять место ушедших западных компаний, — отметил Валерий Трушин из IPG.Estate, — чтобы ушедшим игрокам нашлась замена, потребуется время и значительные инвестиции новых игроков в свое развитие. И на фоне ситуации, когда отсутствует возможность прогнозировать спрос и конвертацию продукции в покупку, выход на новый рынок – довольно рискованный шаг».

Также не верит в полную замену западных арендаторов отечественными и Денис Неробеев из Rusland SP Retail. «Отечественные компании в теории могут заместить зарубежные, но далеко не во всех сегментах. Это возможно, например, в общепите, — поделился он своим мнением, — при этом большие помещения, которые занимали H&M, Zara, Uniqlo в стрит-ритейле быстро заполнить не получится, поскольку заменить этих гигантов попросту некем, аналогичных компаний на российском рынке сейчас нет».

Впрочем, пока проблема не стоит так остро. «Многие международные компании, которые объявили о приостановке своей деятельности в России, продолжают сохранять за собой договорные обязательства на аренду коммерческих площадей. Это связано, во-первых, с тем, что разрыв договорных отношений — это довольно длительный процесс, а, во-вторых, с тем, что некоторые компании пока не приняли финального решения о полном прекращении деятельности. Таким образом, некоторые иностранные ритейлеры рассматривают возможность вернуться на российский рынок, поэтому судьба некоторых коммерческих объектов пока находится под вопросом», — напомнил Тимур Зайцев из «Авито Недвижимости».

Boule

«Порядка 30-40% не будет достроено в срок»

А вот на чем кризис уже успел сказаться в полной мере, так это на строительстве новых коммерческих помещений. Как отметил Андрей Косарев, генеральный директор Nikoliers в Петербурге, замедление девелоперской активности видно практически во всех сегментах.

«Основные причины — валютные скачки, высокая инфляция, перебои с поставками различного оборудования и комплектующих, удорожание проектного финансирования. Так, если изначально в 2022 году девелоперы планировали ввести около 270 тыс. кв. м качественной офисной недвижимости, сейчас есть основания полагать, что порядка 30-40% этого объема не будет достроено в срок», — пояснил Андрей Косарев.

Вероятно, складских помещений также будет построено меньше, чем изначально предполагалось. «В складском сегменте в этом году могут ввестись около 120-150 тыс. кв. м. – именно столько составляет объем стройки, которая уже вышла с нулевого цикла и с большой долей вероятности будет завершена в срок. Однако, общий объем ввода складов в 2022 году может оказаться на 50% ниже запланированного», — заключил гендиректор Nikoliers в Петербурге.

«Текущие условия только набирают обороты»

Пока эксперты и участники рынка осторожны в прогнозах относительно ближайших перспектив отрасли. «Текущая ситуация на рынке коммерческой недвижимости постоянно меняется, — отметила Алена Мариничева из УК «Адамант». — Мы выстраиваем долгосрочное партнерство с нашими арендаторами, всегда находя компромисс и взаимовыгодные решения в трудные времена. Все эти факторы, несмотря на тяжелые внешние обстоятельства, внушают некоторую надежду и позволяют ожидать улучшения в будущем».

«Текущие условия только набирают обороты, и основные последствия для рынка недвижимости, выраженные в цифрах и очевидные игрокам, будут заметны к осени 2022 года. Вероятно, оставшиеся арендаторы торговых комплексов займут площади ушедших якорных игроков, высвобожденные же площади будут отданы под реконцепцию», — сказал Валерий Трушин из IPG.Estate.

«Дальнейшее развитие событий будет зависеть от кредитной политики РФ. Как только кредитование малого и среднего бизнеса станет доступным, можно ожидать развития новых проектов и направлений. На сегодняшний день это невозможно. Поэтому пока многие компании приостановили свое развитие. Ни один бизнес не может работать при ставке в 15%. Для успешной работы ставка должна составлять хотя бы 3%», — заключил Денис Неробеев из Rusland SP Retail.

Теги:
Бизнес
Ваш город
Ростов-на-Дону?
Выберите проект: